Deweloperzy podwoili liczbę rozpoczynanych inwestycji

W sierpniu deweloperzy ruszyli z kopyta. Wyczerpująca się oferta w biurach sprzedaży zmusiła ich do rozpoczynania nowych inwestycji. W sierpniu było ich ponad dwa razy więcej niż rok temu. Odbudowa oferty mieszkań na sprzedaż jest niezbędna, aby ograniczyć presję na wzrost cen nieruchomości.

Sierpień jest już drugim z rzędu miesiącem, w którym dane na temat budownictwa mieszkaniowego były krzepiące. Kluczowe są informacje dotyczące liczby rozpoczynanych budów. Te w całej Polsce opiewały na prawie 18 tysięcy mieszkań. W tej liczbie kluczowe znaczenie mają dokonania deweloperów. Ci zaczęli w sierpniu budować prawie 10,8 tysięcy nowych mieszkań. To ponad dwa razy więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Przy czym trzeba pamiętać, że sierpień 2022 roku to niska baza porównawcza.

Wciąż jest też za wcześnie, aby mówić o trwałej tendencji, ale nie można informacjom podawanym przez GUS odmówić pozytywnego wydźwięku. Dynamicznie rosnąca liczba rozpoczynanych budów świadczy bowiem o tym, że deweloperzy robią co mogą, aby obudować ofertę mieszkań na sprzedaż. Jeśli kolejne miesiące przyniosą również dobre informacje, to oznaczać to będzie nie tylko większy wybór nowych mieszkań, ale też mniejszą presję na wzrost cen nieruchomości.

Długo wyczekiwana poprawa

Na obie te zmiany musieliśmy sporo się naczekać. Przypomnijmy, że od co najmniej kilkunastu miesięcy sprzedaż nowych mieszkań rosła. Przez większość tego czasu podaż pozostawała skromna. Najpierw działo się tak dlatego, że deweloperzy nie byli pewni czy poprawa koniunktury jest trwała, a później dlatego, że nawet na działce z pozwoleniem na budowę nie sposób z dnia na dzień zacząć budowę nowego bloku. Przygotowania trwają przeważnie co najmniej kilka miesięcy, jeśli nie kwartałów. Dane GUS coraz śmielej sugerują, że czas ten w końcu upłynął.

Brak oferty zmusza do budowy

Oczywiście deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje nie z pobudek altruistycznych, ale po to, aby zarobić. Przecież na panującej dziś dobrej koniunkturze nie zarobią, jeśli nie będą mieli mieszkań na sprzedaż. A z tym miejscami było już naprawdę bardzo krucho. Dane Otodom Analytics sugerują nawet, że w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, firmy budujące mieszkania mają oferty odpowiadające zaledwie 4-6 miesiącom sprzedaży. To nawet kilka razy za mało, bo powszechnie uznaje się, że dla równowagi popytu i podaży oferta powinna odpowiadać 4-6 kwartałom sprzedaży.

Przewaga popytu nad podażą jest obecna też na rynku wtórnym, a więc w przypadku mieszkań „z drugiej ręki. Tu również obserwujemy bardzo wyraźne spadki liczby dostępnych ofert. Tych unikalnych (po odsianiu ogłoszeń zdublowanych) jeszcze na początku czerwca br. było w miastach wojewódzkich prawie 77 tysięcy – wynika z danych Unirepo. Informacje z połowy września 2023 roku sugerują, że w ciągu niecałych czterech miesięcy liczba ta stopniała do 61 tysięcy, czyli aż o jedną piątą.

Popyt odroczony rozlewa się na rynku

W ostatnich miesiącach oferta mieszkań na sprzedaż topniała, bo na rozkręcenie podaży potrzeba sporo czasu, a z drugiej strony popyt reaguje na zmiany rynkowe niemal natychmiast. Znaczne ułatwienia w dostępie do kredytów spowodowały, że kupujący niemal automatycznie wrócili na rynek mieszkaniowy i zaczęli realizować swoje potrzeby. Te – wcześniej - przez całe miesiące kumulowały się ze względu na zakręcone kurki z kredytami. Co więc spowodowało, że Polacy ruszyli na zakupy? Była to w sumie kumulacja kilku ważnych czynników: ułatwienia w dostępie do kredytów połączone zostały ze spadającym oprocentowaniem, wzrostem zdolności kredytowej, dobrą sytuacją na rynku pracy, a teraz jeszcze to wszystko zostało wsparte obniżkami stóp procentowych. Szczególną rolę odegrał oczywiście rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie („Bezpieczny Kredyt 2%”). Jedną z jego ważnych ról było sprowokowanie deweloperów do tego, aby więcej budowali i jeśli nie stanie się nic niespodziewanego, to w tym względzie będzie można już niedługo odtrąbić sukces.

Pozwolenia w dół, oddane w górę

Wróćmy jednak do najnowszych danych GUS na temat sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego. Oprócz krzepiących danych na temat liczby inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów, mamy też informacje o wydawanych pozwoleniach na budowę oraz mieszkaniach oddawanych do użytkowania.

Wydźwięk tych danych nie jest jednak aż tak spektakularny jak w przypadku informacji o rozpoczynanych inwestycjach. W sierpniu deweloperzy dostali pozwolenia na budowę prawie 12,8 tys. mieszkań i prawie tyle samo oddali do użytkowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia ze spadkiem o trochę ponad 10 proc. (r/r), a w drugim ze wzrostem o niecałe 8 proc. (r/r).

Bartosz Turek, główny analityk HREIT