Kiedy najem będzie działalnością gospodarczą?

opublikowano: 10 stycznia 2019
Kiedy najem będzie działalnością gospodarczą? lupa lupa

Czy wynajmując 10 mieszkań jestem już przedsiębiorcą? Kiedy pojawi się u mnie fiskus z zarzutami prowadzenia ukrytej działalności gospodarczej? - na te i inne pytania dotyczące najmu odpowiada prawnik.

Wzrost liczby studentów, wygrana w totolotka czy nieoczekiwany spadek to jedne z grupy zdarzeń, które mogą doprowadzić nas do rozważenia coraz popularniejszej formy inwestycyjnej – zakupu lokali mieszkalnych w dużych miastach w celach wynajmu.

Działalność gospodarcza czy najem prywatny

W tym zakresie pojawia się podstawowe pytanie, uzależnione przede wszystkim od zdolności finansowych potencjalnego inwestora – jak dużo lokali mogę wynajmować w ramach tzw. najmu prywatnego? Kiedy przekroczę magiczną liczbę stanu posiadania, która doprowadzi do mnie fiskusa z zarzutami prowadzenia ukrytej działalności gospodarczej? Czy pięć mieszkań to mało czy dużo? Czy wynajmując 10 mieszkań jestem już przedsiębiorcą? Czy osiągając przychody z najmu przekraczające 100 tys. zł powinienem liczyć się z zarzutem prowadzenia działalności gospodarczej?

Celem udzielenia odpowiedzi na przedmiotowe pytania, należy rozpocząć rozważania od dyspozycji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: UoPIT), która wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z art. 5a pkt 6 UoPIT za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych; - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Przywołany powyżej przepis stoi w sprzeczności z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż w świetle UoPIT, najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT, tzw. najem prywatny.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga dodatkowo fakt, iż podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 UoPIT i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Warunki uznania najmu za działalność gospodarczą

Konsekwentnie, wydaje się zatem, iż kluczem do wskazania kiedy wynajem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w świetle UoPIT jest łączne spełnienie trzech warunków:


1. dana działalność musi być działalnością zarobkową,
2. wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
3. działalnością wykonywaną w sposób ciągły.


Banałem wydaje się rozważenie pierwszego czynnika, gdyż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, podczas gdy jednocześnie brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona (prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się przecież z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów).

Kolejny problem dotyka zatem "zorganizowanego sposobu działania w obrocie gospodarczym", który w mojej ocenie stanowi prowadzenie tej działalności m.in. w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Trzecim warunkiem dla uznania wynajmu jako działania realizowanego w ramach działalności gospodarczej jest wykonywanie działalności w sposób „ciągły” co wydaje się prowadzeniem działalności w sposób stały, a nie okazjonalny.

Mając powyższe na uwadze, każde działanie spełniające wskazane powyżej przesłanki, stanowi moim zdaniem pozarolniczą działalność gospodarczą, oczywiście niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie (UoPIT nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia działalności).

Naturalnie należy zgodzić się z poglądem, iż podejmowanie przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jednakże, działania ,,podejrzane" o wypełnienie definicji działalności gospodarczej mogą przejawiać się poprzez czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) takie np. jak: angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą (kredyt/pożyczka na zakup mieszkania do wynajmu), sposób i cel nabycia mieszkania (zakupu, spadek, czy darowizny).

W tym miejscu należy podkreślić oczywistą przewagę zakwalifikowania najmu jako działania o charakterze prywatnym a nie realizowanym w ramach działalności gospodarczej, która to wynika z przepisów UoZPIT - przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5 % (od 1 stycznia 2017 r. należy pamiętać, iż dla przychodów z najmu prywatnego przekraczających rocznie kwotę 100.000 zł zastosowanie znajdzie stawka 12,5 %).

Czy liczba wynajmowanych mieszkań przesądza o źródle przychodów?


W mojej ocenie liczba wynajmowanych mieszkań czy wartość przychodu (10 tys., 100 tys. czy 1 mln zł) ma znaczenie drugorzędne dla ryzyka zakwestionowania najmu prywatnego (oczywiście im większa liczba mieszkań czy kwota przychodu tym większe ryzyko negatywnego stanowiska fiskusa). Podstawą w tym zakresie jest wykonywanie najmu bez cech charakterystycznych dla działalności – zorganizowania i ciągłości.

Uważam, iż podatnik może skorzystać z preferencyjnego rozwiązania, tj. opodatkowania najmu ryczałtem (i tym samym preferencyjnej stawki w wysokości 8,5% przychodu), w przypadku gdy wynajem nieruchomości nie posiada zorganizowanej struktury zarządzania, jest okazjonalny (umowy podpisywane mogą być nawet na dłuży okres ale nie ma pewności czy po ich zakończeniu najem będzie kontynuowany), nie są prowadzone „profesjonalne” działania zmierzające do poszukiwania ewentualnych najemców.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że wynajmowanie mieszkań w sposób, który nie wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT jako tzw. najem prywatny. Tym samym zasadnym jest korzystanie z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a UoZPIT tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Mateusz Cedro, Senior Associate ADN Podatki Sp. z o.o

Komentarze (1)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
Gość

Wystarczyło podsumowanie.

Gość , 10.01.2019, 12:46
A nie piep... jak Balcyrowicz
skomentuj odpowiedzi (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.