Lep na dewelopera
opublikowano: 24 czerwca 2016
Biurowiec Dominikański we Wrocławiu – Skanska sprzedała go funduszowi inwestycyjnemu za 117 mln euro / fot: materiały prasowe
Miasta regionalne przyciągają deweloperów wznoszących biurowce. Nie brakuje też najemców, co z kolei przekłada się na rosnącą liczbę transakcji inwestycyjnych. Gdzie tkwi źródło sukcesu?
Specjaliści analizujący rynki nieruchomości komercyjnych często podkreślają, że Polska pozytywnie wyróżnia się na tle innych państw z regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Dlaczego? Bo w wielu krajach byłego bloku wschodniego biznes koncentruje się głównie w stolicach. W Polsce do niedawna też tak było. Warszawa co prawda do dziś pozostaje największym centrum biznesowym z najwyższą liczbą nowoczesnych biurowców (ich łączna powierzchnia już w tym roku może przekroczyć blisko 5,2 mln m2), ale coraz istotniejszego znaczenia nabierają rynki regionalne.
Ta „większa” połowa
O sile rynku nieruchomości świadczyć może m.in. zainteresowanie funduszy inwestycyjnych. Warszawa od lat przyciąga największych globalnych graczy, którzy lokują swój kapitał w nieruchomościach. Kupują gotowe i wynajęte budynki – taka forma inwestowania jest obecnie jedną z najbezpieczniejszych i stabilnych. W zeszłym roku inwestorzy wydali na biurowce w Polsce blisko 1,3 mld euro. Co ciekawe, po raz pierwszy w historii polskiego rynku nieruchomości łączna wartość transakcji zawartych poza stolicą była wyższa niż w samej stolicy i przekroczyła 800 mln euro. Największą spośród miast regionalnych wartość transakcji odnotowano w Krakowie – sięgnęła blisko 260 mln euro. Z kolei największą pojedynczą transakcję poza Warszawą zawarto we Wrocławiu – Skanska sprzedała tam bowiem biurowiec Dominikański. Kwota transakcji to – bagatela – 117 mln euro. Nabywcą został fundusz Union Investment.
Zaskoczenie? Niekoniecznie, bo rynki regionalne: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź i Szczecin od lat budują swoją pozycję, przyciągając deweloperów, najemców i inwestorów. Trzeba jednak oczywiście zauważyć, że pod względem wielkości rynku wciąż daleko im do Warszawy. Łączna powierzchnia biurowa w miastach regionalnych wynosi obecnie około 3,2 mln. m2. Jak widać, dystans do stolicy (blisko 5 mln m2) wciąż jest duży.
– Zanim którekolwiek z miast regionalnych dorówna obecnemu poziomowi inwestycji w Warszawie, minie wiele lat – zauważa Ewelina Kałużna, dyrektor działu wynajmu i zarządzania wartością portfela w Skanska Property Poland.
Zaskoczenie? Niekoniecznie, bo rynki regionalne: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź i Szczecin od lat budują swoją pozycję, przyciągając deweloperów, najemców i inwestorów. Trzeba jednak oczywiście zauważyć, że pod względem wielkości rynku wciąż daleko im do Warszawy. Łączna powierzchnia biurowa w miastach regionalnych wynosi obecnie około 3,2 mln. m2. Jak widać, dystans do stolicy (blisko 5 mln m2) wciąż jest duży.
– Zanim którekolwiek z miast regionalnych dorówna obecnemu poziomowi inwestycji w Warszawie, minie wiele lat – zauważa Ewelina Kałużna, dyrektor działu wynajmu i zarządzania wartością portfela w Skanska Property Poland.
Regionalni liderzy
Największym rynkiem regionalnym w Polsce jest Kraków. Z danych firmy JLL wynika, że na koniec 2015 r. znajdowało się tam ponad 730 tys. m2 biur. Deweloperzy nie mają też tam kłopotów z wynajmem powierzchni. Wskaźnik pustostanów wynosił pod koniec zeszłego roku zaledwie 5,5 proc.
Tuż za stolicą Małopolski plasuje się Wrocław, w którym znajduje się ponad 670 tys. m2 powierzchni. Podium zamyka Trójmiasto z zasobami biurowymi na poziomie 570 tys. m2. Kolejne miasta oferują coraz mniej biur – w Katowicach jest niecałe 400 tys. m2, w Poznaniu 387 tys. m2, a w Łodzi nieco ponad 300 tys. Najmniejszym rynkiem regionalnym jest Szczecin, w którym znajduje się około 160 tys. m2 powierzchni biurowej.
Ale to nie koniec. Analitycy rynku zwracają także uwagę, że nowoczesne powierzchnie biurowe powstają również w mniejszych miastach. Firma BNP Paribas Real Estate nazywa je rynkami rozwojowymi i wymienia wśród nich takie miasta, jak: Lublin, Rzeszów, Kielce, Bydgoszcz, Olsztyn, Białystok, Toruń, Opole i Radom. Najmniejszym i chyba najsłabszym rynkiem jest Radom, gdzie znajduje się nieco ponad 14 tys. m2 powierzchni biurowej, a wskaźnik pustostanów pod koniec 2015 r. wynosił 20 proc.
– Wysoka stopa pustostanów nie zachęca deweloperów do inwestowania w mieście, przez co nie prowadzi się obecnie w Radomiu zaawansowanych prac nad realizacją nowych powierzchni biurowych – czytamy w raporcie opracowanym przez BNP Paribas Real Estate.
– Miasta regionalne stają się coraz bardziej popularne i perspektywiczne. Na topie znajdują się Kraków, Trójmiasto oraz Wrocław. Dużo zapytań od najemców dotyczy Łodzi – zauważa Ewelina Kałużna.
Tuż za stolicą Małopolski plasuje się Wrocław, w którym znajduje się ponad 670 tys. m2 powierzchni. Podium zamyka Trójmiasto z zasobami biurowymi na poziomie 570 tys. m2. Kolejne miasta oferują coraz mniej biur – w Katowicach jest niecałe 400 tys. m2, w Poznaniu 387 tys. m2, a w Łodzi nieco ponad 300 tys. Najmniejszym rynkiem regionalnym jest Szczecin, w którym znajduje się około 160 tys. m2 powierzchni biurowej.
Ale to nie koniec. Analitycy rynku zwracają także uwagę, że nowoczesne powierzchnie biurowe powstają również w mniejszych miastach. Firma BNP Paribas Real Estate nazywa je rynkami rozwojowymi i wymienia wśród nich takie miasta, jak: Lublin, Rzeszów, Kielce, Bydgoszcz, Olsztyn, Białystok, Toruń, Opole i Radom. Najmniejszym i chyba najsłabszym rynkiem jest Radom, gdzie znajduje się nieco ponad 14 tys. m2 powierzchni biurowej, a wskaźnik pustostanów pod koniec 2015 r. wynosił 20 proc.
– Wysoka stopa pustostanów nie zachęca deweloperów do inwestowania w mieście, przez co nie prowadzi się obecnie w Radomiu zaawansowanych prac nad realizacją nowych powierzchni biurowych – czytamy w raporcie opracowanym przez BNP Paribas Real Estate.
– Miasta regionalne stają się coraz bardziej popularne i perspektywiczne. Na topie znajdują się Kraków, Trójmiasto oraz Wrocław. Dużo zapytań od najemców dotyczy Łodzi – zauważa Ewelina Kałużna.
Kto generuje popyt?
Według JLL w Polsce podaż powierzchni biurowej rośnie w tempie 9 proc. rocznie. Oczywiście na poszczególnych rynkach lokalnych dynamika może być inna. Ale kto właściwie wynajmuje biura w regionach?
– Zdecydowanie przodują firmy z sektorów BPO, ITO i SSC. Co ważne, w wielu wypadkach w regionach nie powstają już tylko proste call centers. Międzynarodowe firmy decydują się na zakładanie w Polsce centr badawczych czy biur obsługujących wyspecjalizowane usługi dla biznesu. W tym przypadku wygrywają miasta z rozwiniętymi ośrodkami naukowymi, w których dostępna jest wysokiej jakości kadra – mówi Ewelina Kałużna.
Potwierdzają to dane Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL). Organizacja ta zwraca uwagę na fakt, że zatrudnienie w tzw. sektorze nowoczesnych usług biznesowych systematycznie rośnie. A to przekładać się będzie na zapotrzebowanie na wysokiej klasy powierzchnię biurową. ABSL szacuje, że obecnie w Polsce funkcjonuje już ponad 530 centrów usług z kapitałem zagranicznym, należących do 356 inwestorów.
– Biorąc pod uwagę dotychczasowy rozwój branży, można szacować, że w 2020 r. zagraniczne centra usług biznesowych w Polsce będą zatrudniać co najmniej 250 tys. osób – czytamy w raporcie „Sektor Nowoczesnych Usług Biznesowych w Polsce 2015” opracowanym przez ABSL. Przykłady? Jak podaje JLL w Krakowie, w 2015 r. sektor usług dla biznesu wynajął 155 tys. m2, a największą umowę najmu podpisał Shell (22 tys. m2 w biurowcu DOT Office). We Wrocławiu największą umowę najmu podpisał IBM Global Services Delivery Centre (20 tys. m2 w Wojdyła Business Park). O firmach z sektora nowoczesnych usług dla biznesu i ich inwestycjach informuje również Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych. Wśród największych inwestorów z tego sektora w 2015 r. wymienia m.in. inwestycje firmy Uber (centrum usług wspólnych w Krakowie, inwestycja o wartości 9 mln euro) oraz firmę State Street, która zainwestowała w Gdańsku 7,3 mln euro.
– Zdecydowanie przodują firmy z sektorów BPO, ITO i SSC. Co ważne, w wielu wypadkach w regionach nie powstają już tylko proste call centers. Międzynarodowe firmy decydują się na zakładanie w Polsce centr badawczych czy biur obsługujących wyspecjalizowane usługi dla biznesu. W tym przypadku wygrywają miasta z rozwiniętymi ośrodkami naukowymi, w których dostępna jest wysokiej jakości kadra – mówi Ewelina Kałużna.
Potwierdzają to dane Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL). Organizacja ta zwraca uwagę na fakt, że zatrudnienie w tzw. sektorze nowoczesnych usług biznesowych systematycznie rośnie. A to przekładać się będzie na zapotrzebowanie na wysokiej klasy powierzchnię biurową. ABSL szacuje, że obecnie w Polsce funkcjonuje już ponad 530 centrów usług z kapitałem zagranicznym, należących do 356 inwestorów.
– Biorąc pod uwagę dotychczasowy rozwój branży, można szacować, że w 2020 r. zagraniczne centra usług biznesowych w Polsce będą zatrudniać co najmniej 250 tys. osób – czytamy w raporcie „Sektor Nowoczesnych Usług Biznesowych w Polsce 2015” opracowanym przez ABSL. Przykłady? Jak podaje JLL w Krakowie, w 2015 r. sektor usług dla biznesu wynajął 155 tys. m2, a największą umowę najmu podpisał Shell (22 tys. m2 w biurowcu DOT Office). We Wrocławiu największą umowę najmu podpisał IBM Global Services Delivery Centre (20 tys. m2 w Wojdyła Business Park). O firmach z sektora nowoczesnych usług dla biznesu i ich inwestycjach informuje również Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych. Wśród największych inwestorów z tego sektora w 2015 r. wymienia m.in. inwestycje firmy Uber (centrum usług wspólnych w Krakowie, inwestycja o wartości 9 mln euro) oraz firmę State Street, która zainwestowała w Gdańsku 7,3 mln euro.
Regiony zyskują, ale…
Analitycy rynku nieruchomości podkreślają, że popyt na biura płynący głównie ze strony międzynarodowych koncernów, ale także ze strony polskiego biznesu, pozytywnie wpływa na rozwój miast regionalnych. Jakość budynków, które budowane są poza stolicą, stoi na bardzo wysokim poziomie. Dodatkowo rozwój firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych wpływa na zmniejszenie bezrobocia. Firmy z tego sektora bardzo chętnie współpracują z uczelniami wyższymi. ABSL przebadał 144 centra usług: okazuje się, że niemal 90 proc. firm zatrudniających powyżej 500 osób rekrutuje na uczelniach przyszłych pracowników. ABSL podkreśla też, że ponad połowa największych firm z sektora nowoczesnych usług wspólnie z uczelniami przygotowuje szkolenia, kursy, projekty edukacyjne czy konferencje.
Wydawać by się mogło, że przed rynkiem nieruchomości w regionach rysuje się świetlana przyszłość. Warto jednak pamiętać o zagrożeniach. – Podaż biur w Warszawie jest bardzo wysoka. Przez to spadają czynsze i może się okazać, że część firm z sektora BPO wybierze właśnie stolicę, rezygnując z inwestycji w miastach regionalnych – zaważa Ewelina Kałużna.
Poza tym część analityków obawia się, że w pewnym momencie firmy z sektora BPO zaczną szukać innych, czytaj: tańszych, lokalizacji i zaczną opuszczać Polskę. Ale to już osobny temat.
Wydawać by się mogło, że przed rynkiem nieruchomości w regionach rysuje się świetlana przyszłość. Warto jednak pamiętać o zagrożeniach. – Podaż biur w Warszawie jest bardzo wysoka. Przez to spadają czynsze i może się okazać, że część firm z sektora BPO wybierze właśnie stolicę, rezygnując z inwestycji w miastach regionalnych – zaważa Ewelina Kałużna.
Poza tym część analityków obawia się, że w pewnym momencie firmy z sektora BPO zaczną szukać innych, czytaj: tańszych, lokalizacji i zaczną opuszczać Polskę. Ale to już osobny temat.
Autor: Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"
Zapraszamy do lektury lipcowego wydania "Gazety Bankowej"
