Mieszkanie dało zarobić 10 razy więcej niż lokata

opublikowano: 5 września 2018
Mieszkanie dało zarobić 10 razy więcej niż lokata lupa lupa
Apartamentowiec firmy Dom Development na warszawskiej Ochocie, fot. Fratria / KK

Prawie 14 proc. - z takiego zysku w skali roku może cieszyć się właściciel mieszkania na wynajem - wynika z szacunków Open Finance. To ponad 10 razy więcej niż daje przeciętna roczna lokata bankowa.

Jeśli ktoś dziwi się, dlaczego nieruchomości budzą dziś aż tak duże zainteresowanie Polaków, powinien rzucić okiem na trzy liczby. Pierwsza to najświeższe dane NBP na temat zmian cen nieruchomości. Wynika z nich, że w największych miastach używane mieszkania w ciągu roku zdrożały o 8,4% (indeks hedoniczny). Drugi kluczowy dla tego rynku liczebnik to rentowność wynajmu, czyli wskaźnik, który pokazuje jaką część wartości nieruchomości może zainkasować właściciel w postaci zysków z oddania mieszkania lokatorom. Rok temu rentowność ta była szacowana na 5,2% i to już po opodatkowaniu i uwzględnieniu okresowego niewynajęcia - wynika z danych Home Broker. To oznacza, że rok temu kupując mieszkanie na wynajem można było liczyć na to, że ponad 5% jego wartości zainkasujemy w ciągu roku w postaci dochodu z wynajmu.

W sumie daje to potencjalny zysk na poziomie aż 13,6% w ciągu zaledwie 12 miesięcy. Dlaczego potencjalny? Żeby faktycznie zarobić na wzroście wartości mieszkania trzeba byłoby je bowiem sprzedać. To wiąże się z kosztami, czasem wymaga zapłaty podatku od wzrostu wartości lokalu, a do tego trzeba pamiętać, że każdy lokal jest inny. Jeden w ciągu roku mógł zyskać w oczach potencjalnych nabywców bardziej, a inny mniej niż wynika ze średniej dla największych miast.

Lokaty kokosów nie dadzą

Nie mniej wynik takiej inwestycji jest bez wątpienia imponujący - szczególnie jeśli zestawimy go z przeciętną ofertą depozytów bankowych. Jak bowiem wynika z danych NBP osoby, które rok temu zakładały roczne lokaty, decydowały się powierzyć swoje pieniądze za obietnicę oprocentowania na poziomie zaledwie 1,6%. Od tego trzeba jeszcze zapłacić podatek. Efekt to skromne 1,3% zysku netto w skali roku. To ponad 10 razy mniej niż wcześniej wspomniany zysk z wynajmu i wzrostu wartości lokalu.

Nie taki wynajem idealny jak go malują

Zanim jednak ktoś popędzi do biura sprzedaży dewelopera lub nerwowo zacznie szukać używanego mieszkania z przeznaczeniem na wynajem musi sobie uświadomić, że taka inwestycja to nie tylko zyski i korzyści. Wynajem wymaga od właściciela niemałego zaangażowania. Mieszkanie trzeba bowiem kupić, wykończyć, przygotować do wynajmu, wynająć, a potem monitorować rozliczenia i stan nieruchomości reagując przy tym na awarie, usterki, a tym bardziej sytuacje konfliktowe. Trzeba też pamiętać, że nikt nie zagwarantuje, że ceny nieruchomości i czynsze wynajmu będą wciąż rosły. Co prawda, historia pokazuje, że w dłuższym terminie mieszkania drożeją szybciej niż rośnie ogólny poziom cen (inflacja), ale nie ma gwarancji, że identycznie będzie w przyszłości.

Zakup mieszkania to także inwestycja o dość wysokim progu wejścia. Chodzi o to, że nawet kupując mieszkanie z pomocą kredytu trzeba mieć w kieszeni sporo gotówki, aby pokryć wymagany przez banki wkład własny i opłacić wszystkie koszty transakcyjne. Może się okazać, że chcąc kupić mieszkanie warte 300 tys. zł trzeba dysponować kwotą 50-100 tysięcy złotych i to raczej przy założeniu jego delikatnego odświeżenia, a nie gruntownego remontu.

Do tego pamiętajmy, że w końcu Rada Polityki Pieniężnej zacznie podwyższać stopy procentowe. Jeśli więc ktoś na zakup lokalu zaciągnął kredyt hipoteczny, to musi się liczyć z tym, że jego rata wzrośnie. Kiedy zyski z wynajmu przekute zostaną w straty? Wszystko zależy od tego jaką rentowność wynajmu osiąga inwestor. Jeśli rocznie inkasuje „na czysto" 5% wartości posiadanej nieruchomości, to z nawiązką pokrywa dzięki tym pieniądzom odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup. Dziś przeciętne oprocentowanie spłacanego złotowego kredytu hipotecznego opiewa bowiem na 4,3% (dane NBP). Gdyby przyjąć, że inwestor finansuje długiem 80% kosztów zakupu nieruchomości można oszacować, że do jego kieszeni trafia co roku ponad 1,6% wartości mieszkania w formie czystego zysku po potrąceniu odsetek.

Pojedyncza podwyżka stóp procentowych o 0,25 pkt. proc. niewiele by w tym względzie zmieniła. Dopiero gdyby Rada podjęłaby taką decyzję czterokrotnie, to zysk inwestora spadłby mniej więcej o połowę. Dopiero bardzo stanowcze podwyżki – o łącznie 2 pkt. proc. spowodowałyby, że inwestor zacząłby „dokładać do biznesu". Oczywiście pomijamy przy tym fakt, że podwyżki stóp procentowych są okolicznością sprzyjającą podwyżkom czynszów najmu, ale też nie uwzględniamy zmian cen nieruchomości. Szczególnie ten drugi punkt jest ważny, bo gdyby stopy procentowe w Polsce wzrosłyby o 2 pkt. proc. najpewniej doprowadziłoby to do tego, że ceny mieszkań by spadły, a na wtórnego nabywcę czekałoby się dłużej niż dziś.


Bartosz Turek, analityk Open Finance
 

 

Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.