RAPORT: UKRAINA. Kto nie zaryzykuje, ten nie zarobi
opublikowano: 29 maja 2016
fot: Shutterstock
Ukraina dla części inwestorów działających na rynku nieruchomości komercyjnych to „Polska light”. Nieruchomości są tam obecnie, tanie więc jest szansa, że w przyszłości ich ceny znacznie wzrosną. Czy tak się stanie?
„Kupuj, gdy leje się krew” – ta stara, okrutna maksyma autorstwa Nathana Rothschilda jest dziś wskazówką dla części inwestorów, którzy patrzą na ukraiński rynek nieruchomości komercyjnych. Obecnie ten sektor gospodarki, mimo problemów, zaczyna się stabilizować. Przyszłość wciąż jest jednak niepewna, ale to właśnie wysokie ryzyko dla niektórych graczy może stać się okazją do zrobienia interesu życia.
Kijów biznesowym sercem
Patrząc na ukraiński rynek nieruchomości komercyjnych, można powiedzieć, że przypomina on polski rynek sprzed dekady. Aktywność deweloperów koncentruje się głównie w stolicy. Kijów jest niewątpliwie biznesowym sercem Ukrainy. Obecnie znajduje się w nim ponad 180 nowoczesnych obiektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 1,7 mln m2. Dla porównania, w Warszawie poziom ten został osiągnięty w 2003 r., a w tym roku podaż przekroczy 5 mln m2. Dziś biuro klasy A w Kijowie można wynająć za około 28 dol. za m2 miesięcznie, zaś biuro klasy B za około 15 dol.
Dramatyczne wydarzenia na wschodzie Ukrainy spowodowały znaczący spadek podaży. W 2015 r. oddano do użytku zaledwie 56 tys. m2 biur, czyli najmniej od 2008 r. To, co uspokaja inwestorów, to spadający współczynnik pustostanów, który dziś jest na poziomie ok. 17,5 proc. Alexander Nosachenko, dyrektor zarządzający Colliers International na Ukrainie, podkreśla, że wzrasta zaufanie do ukraińskiego sektora nieruchomości i wiara w jego dobre perspektywy.
– Międzynarodowe firmy dostosowały swoje budżety i długoterminowe plany do istniejących warunków. Widzimy, że wiele firm przenosi swoje siedziby do budynków wysokiej klasy. W pewnym sensie rynek wraca do normalności. Obserwujemy też, że Kijów coraz częściej odwiedzany jest przez obcokrajowców, co przekłada się na wzrost obłożenia w hotelach – mówi Alexander Nosachenko.
Trzeba jednak pamiętać, że Ukraina to nie tylko Kijów. Ożywienie widać w zasadzie w całej zachodniej części kraju. – Wydarzenia na wschodzie spowodowały przeniesienie działalności biznesowej do innych rejonów kraju, w szczególności do zachodniej Ukrainy. Zachęcanie zagranicznych firm do uruchamiania zakładów produkcyjnych napędza rozwój rynku nieruchomości przemysłowych np. we Lwowie – dodaje Tatiana Yarmolitskaya, szefowa rynków kapitałowych w ukraińskim biurze międzynarodowej firmy doradczej JLL.
Generalnie deweloperzy i najemcy skupiają się na dużych miastach o populacji przekraczającej milion mieszkańców. – Obserwujemy zainteresowanie Dniepropietrowskiem, Charkowem, Odessą czy Lwowem – dorzuca Kira Pruglo, szefowa działu analiz z ukraińskiego biura CBRE.
Patrząc na ukraiński rynek nieruchomości komercyjnych, można powiedzieć, że przypomina on polski rynek sprzed dekady. Aktywność deweloperów koncentruje się głównie w stolicy. Kijów jest niewątpliwie biznesowym sercem Ukrainy. Obecnie znajduje się w nim ponad 180 nowoczesnych obiektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 1,7 mln m2. Dla porównania, w Warszawie poziom ten został osiągnięty w 2003 r., a w tym roku podaż przekroczy 5 mln m2. Dziś biuro klasy A w Kijowie można wynająć za około 28 dol. za m2 miesięcznie, zaś biuro klasy B za około 15 dol.
Dramatyczne wydarzenia na wschodzie Ukrainy spowodowały znaczący spadek podaży. W 2015 r. oddano do użytku zaledwie 56 tys. m2 biur, czyli najmniej od 2008 r. To, co uspokaja inwestorów, to spadający współczynnik pustostanów, który dziś jest na poziomie ok. 17,5 proc. Alexander Nosachenko, dyrektor zarządzający Colliers International na Ukrainie, podkreśla, że wzrasta zaufanie do ukraińskiego sektora nieruchomości i wiara w jego dobre perspektywy.
– Międzynarodowe firmy dostosowały swoje budżety i długoterminowe plany do istniejących warunków. Widzimy, że wiele firm przenosi swoje siedziby do budynków wysokiej klasy. W pewnym sensie rynek wraca do normalności. Obserwujemy też, że Kijów coraz częściej odwiedzany jest przez obcokrajowców, co przekłada się na wzrost obłożenia w hotelach – mówi Alexander Nosachenko.
Trzeba jednak pamiętać, że Ukraina to nie tylko Kijów. Ożywienie widać w zasadzie w całej zachodniej części kraju. – Wydarzenia na wschodzie spowodowały przeniesienie działalności biznesowej do innych rejonów kraju, w szczególności do zachodniej Ukrainy. Zachęcanie zagranicznych firm do uruchamiania zakładów produkcyjnych napędza rozwój rynku nieruchomości przemysłowych np. we Lwowie – dodaje Tatiana Yarmolitskaya, szefowa rynków kapitałowych w ukraińskim biurze międzynarodowej firmy doradczej JLL.
Generalnie deweloperzy i najemcy skupiają się na dużych miastach o populacji przekraczającej milion mieszkańców. – Obserwujemy zainteresowanie Dniepropietrowskiem, Charkowem, Odessą czy Lwowem – dorzuca Kira Pruglo, szefowa działu analiz z ukraińskiego biura CBRE.
Ukraina handlem stoi
Specjaliści działający na rynku nieruchomości zwracają też uwagę na sektor nieruchomości handlowych. Ich zdaniem centra oraz lokale usługowe mogą stać się inwestycyjnym hitem. Z danych JLL wynika, że w samym Kijowie funkcjonuje dziś około 30 centrów handlowych (od małych, lokalnych po obiekty o dużej skali) o łącznej powierzchni 801 tys. m2. Współczynnik pustostanów jest na dość niskim poziomie – wynosi 6,2 proc. i tym samym jest niższy niż np. w Lizbonie, Berlinie czy Mediolanie. W tym roku w Kijowie do użytku zostaną oddane kolejne centra handlowe o łącznej powierzchni 166 tys. m2. Z kolei Colliers podaje, że w budowie znajdują się obiekty o powierzchni blisko 750 tys. m2 planowane do oddania do użytku do końca 2017 r. Mimo że obecnie indywidualna konsumpcja jest ograniczona, to wraz z pojawieniem się ożywienia gospodarczego klienci ruszą do sklepów.
– Ukraina liczy przecież około 43 mln osób, a to oznacza, że jest to jeden z większych krajów w Europie Środkowo-Wschodniej – zauważa Kira Pruglo. A Tatiana Yarmolitskaya podkreśla, że Ukraińcy wydają około 90 proc. swoich dochodów na zakup towarów i usług. – To najwyższy poziom w Europie. Między innymi z tego powodu sektor handlowy ma tendencję do szybkiego wzrostu.
Specjaliści działający na rynku nieruchomości zwracają też uwagę na sektor nieruchomości handlowych. Ich zdaniem centra oraz lokale usługowe mogą stać się inwestycyjnym hitem. Z danych JLL wynika, że w samym Kijowie funkcjonuje dziś około 30 centrów handlowych (od małych, lokalnych po obiekty o dużej skali) o łącznej powierzchni 801 tys. m2. Współczynnik pustostanów jest na dość niskim poziomie – wynosi 6,2 proc. i tym samym jest niższy niż np. w Lizbonie, Berlinie czy Mediolanie. W tym roku w Kijowie do użytku zostaną oddane kolejne centra handlowe o łącznej powierzchni 166 tys. m2. Z kolei Colliers podaje, że w budowie znajdują się obiekty o powierzchni blisko 750 tys. m2 planowane do oddania do użytku do końca 2017 r. Mimo że obecnie indywidualna konsumpcja jest ograniczona, to wraz z pojawieniem się ożywienia gospodarczego klienci ruszą do sklepów.
– Ukraina liczy przecież około 43 mln osób, a to oznacza, że jest to jeden z większych krajów w Europie Środkowo-Wschodniej – zauważa Kira Pruglo. A Tatiana Yarmolitskaya podkreśla, że Ukraińcy wydają około 90 proc. swoich dochodów na zakup towarów i usług. – To najwyższy poziom w Europie. Między innymi z tego powodu sektor handlowy ma tendencję do szybkiego wzrostu.
„Polska light”?
Pytani przez nas specjaliści podkreślają, że Ukraina jest dziś na celowniku inwestorów poszukujących wysokich stóp zwrotu.
– Wielu z nich nazywa Ukrainę: „Polska light”. Oczekują, że po przeprowadzeniu reform rozwinie się ona podobnie jak Polska. Dziś może zaoferować inwestorom najniższe ceny nieruchomości w Europie – zauważa Tatiana Yarmolitskaya.
Co to oznacza? Dla inwestorów lubiących ryzyko to obietnica niezłego zarobku.
– Ukraińskie nieruchomości mogą dać wyższy poziom zwrotu z inwestycji, a w przyszłości mogą zaoferować imponujące zyski. Oczywiście przy sprzyjających warunkach rynkowych. Obecnie widzimy, że coraz większa liczba inwestorów zagranicznych przybywa do kraju z zamiarem zamknięcia transakcji. Pozytywne wskaźniki makroekonomiczne mogą przyspieszyć te decyzje – dodaje Tatiana Yarmolitskaya.
W podobnym tonie, choć nieco ostrożniej, wypowiada się Kira Pruglo. – Rynek inwestycyjny wciąż jest słaby. Lokalni inwestorzy rozważają zakup najlepszej jakości obiektów magazynowych, z kolei potencjalni inwestorzy zagraniczni wciąż wykazują dużą ostrożność i czekają na dalszą poprawę wskaźników makroekonomicznych. Warto jednak pamiętać, że na Ukrainie działa już kilka zagranicznych firm. Wśród nich znajdują się London&Regional Properties, Multi Development, Immochan Group, Svitland Development czy Ghelamco – zauważa Kira Pruglo.
Specjaliści podkreślają, że najatrakcyjniejsze dla potencjalnych inwestorów mogą się okazać nieruchomości biurowe (głównie w Kijowie) oraz handlowe. Warto też przyglądać się dużym miastom, takim jak Lwów czy Charków. – W każdym przypadku konieczne jest, aby skupić się na aktywach o najwyższej jakości, które posiadają cechy pożądane przez inwestorów, czyli np. o najwyższej jakości technicznej. Nie mam wątpliwości, że wartość takich nieruchomości wzrośnie w przyszłości – mówi Alexander Nosachenko.
Pytani przez nas specjaliści podkreślają, że Ukraina jest dziś na celowniku inwestorów poszukujących wysokich stóp zwrotu.
– Wielu z nich nazywa Ukrainę: „Polska light”. Oczekują, że po przeprowadzeniu reform rozwinie się ona podobnie jak Polska. Dziś może zaoferować inwestorom najniższe ceny nieruchomości w Europie – zauważa Tatiana Yarmolitskaya.
Co to oznacza? Dla inwestorów lubiących ryzyko to obietnica niezłego zarobku.
– Ukraińskie nieruchomości mogą dać wyższy poziom zwrotu z inwestycji, a w przyszłości mogą zaoferować imponujące zyski. Oczywiście przy sprzyjających warunkach rynkowych. Obecnie widzimy, że coraz większa liczba inwestorów zagranicznych przybywa do kraju z zamiarem zamknięcia transakcji. Pozytywne wskaźniki makroekonomiczne mogą przyspieszyć te decyzje – dodaje Tatiana Yarmolitskaya.
W podobnym tonie, choć nieco ostrożniej, wypowiada się Kira Pruglo. – Rynek inwestycyjny wciąż jest słaby. Lokalni inwestorzy rozważają zakup najlepszej jakości obiektów magazynowych, z kolei potencjalni inwestorzy zagraniczni wciąż wykazują dużą ostrożność i czekają na dalszą poprawę wskaźników makroekonomicznych. Warto jednak pamiętać, że na Ukrainie działa już kilka zagranicznych firm. Wśród nich znajdują się London&Regional Properties, Multi Development, Immochan Group, Svitland Development czy Ghelamco – zauważa Kira Pruglo.
Specjaliści podkreślają, że najatrakcyjniejsze dla potencjalnych inwestorów mogą się okazać nieruchomości biurowe (głównie w Kijowie) oraz handlowe. Warto też przyglądać się dużym miastom, takim jak Lwów czy Charków. – W każdym przypadku konieczne jest, aby skupić się na aktywach o najwyższej jakości, które posiadają cechy pożądane przez inwestorów, czyli np. o najwyższej jakości technicznej. Nie mam wątpliwości, że wartość takich nieruchomości wzrośnie w przyszłości – mówi Alexander Nosachenko.
Zapał inwestorów mogą jednak ostudzić zbyt powolna walka z korupcją oraz powolne wprowadzanie reform. Co prawda w ubiegłym roku Ukrainie udało się zakończyć negocjacje z Międzynarodowym Funduszem Walutowym (MFW) i otrzymać pomoc (dwie transze kredytu pomocowego w wysokości 5 mld dol. i 1,7 mld dol.) w ramach Europejskiego Instrumentu Stabilności Finansowej (EISF), jednak teraz MFW zwleka z wypłatą trzeciej transzy pomocy, chcąc wymusić przyspieszenie reform.
– Oczywistym jest, że rozwój rynku nieruchomości będzie bezpośrednio uzależniony od ogólnego ożywienia gospodarczego. Warto podkreślić, że ożywienie to jest uzależnione od dalszego wsparcia ze strony Międzynarodowego Funduszy Walutowego i Unii Europejskiej, reform strukturalnych oraz stabilizacji sytuacji we wschodniej części kraju. Zaangażowanie Leszka Balcerowicza, czołowego polskiego ekonomisty niewątpliwie wzmocni zespół międzynarodowych doradców mających pomóc we wdrażaniu reform – podsumowuje Kira Pruglo.
– Oczywistym jest, że rozwój rynku nieruchomości będzie bezpośrednio uzależniony od ogólnego ożywienia gospodarczego. Warto podkreślić, że ożywienie to jest uzależnione od dalszego wsparcia ze strony Międzynarodowego Funduszy Walutowego i Unii Europejskiej, reform strukturalnych oraz stabilizacji sytuacji we wschodniej części kraju. Zaangażowanie Leszka Balcerowicza, czołowego polskiego ekonomisty niewątpliwie wzmocni zespół międzynarodowych doradców mających pomóc we wdrażaniu reform – podsumowuje Kira Pruglo.
Autor: Radosław Górecki - zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"
Zapraszamy do lektury czerwcowego wydania "Gazety Bankowej".
