RAPORT: UKRAINA. Kto nie zaryzykuje, ten nie zarobi

opublikowano: 29 maja 2016
RAPORT: UKRAINA. Kto nie zaryzykuje, ten nie zarobi lupa lupa
fot: Shutterstock
Ukraina dla części inwestorów działających na rynku nieruchomości komercyjnych to „Polska light”. Nieruchomości są tam obecnie, tanie więc jest szansa, że w przyszłości ich ceny znacznie wzrosną. Czy tak się stanie?
 
„Kupuj, gdy leje się krew” – ta stara, okrutna maksyma autorstwa Nathana Rothschilda jest dziś wskazówką dla części inwestorów, którzy patrzą na ukraiński rynek nieruchomości komercyjnych. Obecnie ten sektor gospodarki, mimo problemów, zaczyna się stabilizować. Przyszłość wciąż jest jednak niepewna, ale to właśnie wysokie ryzyko dla niektórych graczy może stać się okazją do zrobienia interesu życia.
 
Kijów biznesowym sercem
Patrząc na ukraiński rynek nieruchomości komercyjnych, można powiedzieć, że przypomina on polski rynek sprzed dekady. Aktywność deweloperów koncentruje się głównie w stolicy. Kijów jest niewątpliwie biznesowym sercem Ukrainy. Obecnie znajduje się w nim ponad 180 nowoczesnych obiektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 1,7 mln m2. Dla porównania, w Warszawie poziom ten został osiągnięty w 2003 r., a w tym roku podaż przekroczy 5 mln m2. Dziś biuro klasy A w Kijowie można wynająć za około 28 dol. za m2 miesięcznie, zaś biuro klasy B za około 15 dol.
Dramatyczne wydarzenia na wschodzie Ukrainy spowodowały znaczący spadek podaży. W 2015 r. oddano do użytku zaledwie 56 tys. m2 biur, czyli najmniej od 2008 r. To, co uspokaja inwestorów, to spadający współczynnik pustostanów, który dziś jest na poziomie ok. 17,5 proc. Alexander Nosachenko, dyrektor zarządzający Colliers International na Ukrainie, podkreśla, że wzrasta zaufanie do ukraińskiego sektora nieruchomości i wiara w jego dobre perspektywy.
– Międzynarodowe firmy dostosowały swoje budżety i długoterminowe plany do istniejących warunków. Widzimy, że wiele firm przenosi swoje siedziby do budynków wysokiej klasy. W pewnym sensie rynek wraca do normalności. Obserwujemy też, że Kijów coraz częściej odwiedzany jest przez obcokrajowców, co przekłada się na wzrost obłożenia w hotelach – mówi Alexander Nosachenko.
Trzeba jednak pamiętać, że Ukraina to nie tylko Kijów. Ożywienie widać w zasadzie w całej zachodniej części kraju. – Wydarzenia na wschodzie spowodowały przeniesienie działalności biznesowej do innych rejonów kraju, w szczególności do zachodniej Ukrainy. Zachęcanie zagranicznych firm do uruchamiania zakładów produkcyjnych napędza rozwój rynku nieruchomości przemysłowych np. we Lwowie – dodaje Tatiana Yarmolitskaya, szefowa rynków kapitałowych w ukraińskim biurze międzynarodowej firmy doradczej JLL.
Generalnie deweloperzy i najemcy skupiają się na dużych miastach o populacji przekraczającej milion mieszkańców. – Obserwujemy zainteresowanie Dniepropietrowskiem, Charkowem, Odessą czy Lwowem – dorzuca Kira Pruglo, szefowa działu analiz z ukraińskiego biura CBRE.
 
Ukraina handlem stoi
Specjaliści działający na rynku nieruchomości zwracają też uwagę na sektor nieruchomości handlowych. Ich zdaniem centra oraz lokale usługowe mogą stać się inwestycyjnym hitem. Z danych JLL wynika, że w samym Kijowie funkcjonuje dziś około 30 centrów handlowych (od małych, lokalnych po obiekty o dużej skali) o łącznej powierzchni 801 tys. m2. Współczynnik pustostanów jest na dość niskim poziomie – wynosi 6,2 proc. i tym samym jest niższy niż np. w Lizbonie, Berlinie czy Mediolanie. W tym roku w Kijowie do użytku zostaną oddane kolejne centra handlowe o łącznej powierzchni 166 tys. m2. Z kolei Colliers podaje, że w budowie znajdują się obiekty o powierzchni blisko 750 tys. m2 planowane do oddania do użytku do końca 2017 r. Mimo że obecnie indywidualna konsumpcja jest ograniczona, to wraz z pojawieniem się ożywienia gospodarczego klienci ruszą do sklepów.
– Ukraina liczy przecież około 43 mln osób, a to oznacza, że jest to jeden z większych krajów w Europie Środkowo-Wschodniej – zauważa Kira Pruglo. A Tatiana Yarmolitskaya podkreśla, że Ukraińcy wydają około 90 proc. swoich dochodów na zakup towarów i usług. – To najwyższy poziom w Europie. Między innymi z tego powodu sektor handlowy ma tendencję do szybkiego wzrostu.
 
„Polska light”?
Pytani przez nas specjaliści podkreślają, że Ukraina jest dziś na celowniku inwestorów poszukujących wysokich stóp zwrotu.
– Wielu z nich nazywa Ukrainę: „Polska light”. Oczekują, że po przeprowadzeniu reform rozwinie się ona podobnie jak Polska. Dziś może zaoferować inwestorom najniższe ceny nieruchomości w Europie – zauważa Tatiana Yarmolitskaya.
Co to oznacza? Dla inwestorów lubiących ryzyko to obietnica niezłego zarobku.
– Ukraińskie nieruchomości mogą dać wyższy poziom zwrotu z inwestycji, a w przyszłości mogą zaoferować imponujące zyski. Oczywiście przy sprzyjających warunkach rynkowych. Obecnie widzimy, że coraz większa liczba inwestorów zagranicznych przybywa do kraju z zamiarem zamknięcia transakcji. Pozytywne wskaźniki makroekonomiczne mogą przyspieszyć te decyzje – dodaje Tatiana Yarmolitskaya.
W podobnym tonie, choć nieco ostrożniej, wypowiada się Kira Pruglo. – Rynek inwestycyjny wciąż jest słaby. Lokalni inwestorzy rozważają zakup najlepszej jakości obiektów magazynowych, z kolei potencjalni inwestorzy zagraniczni wciąż wykazują dużą ostrożność i czekają na dalszą poprawę wskaźników makroekonomicznych. Warto jednak pamiętać, że na Ukrainie działa już kilka zagranicznych firm. Wśród nich znajdują się London&Regional Properties, Multi Development, Immochan Group, Svitland Development czy Ghelamco – zauważa Kira Pruglo.
Specjaliści podkreślają, że najatrakcyjniejsze dla potencjalnych inwestorów mogą się okazać nieruchomości biurowe (głównie w Kijowie) oraz handlowe. Warto też przyglądać się dużym miastom, takim jak Lwów czy Charków. – W każdym przypadku konieczne jest, aby skupić się na aktywach o najwyższej jakości, które posiadają cechy pożądane przez inwestorów, czyli np. o najwyższej jakości technicznej. Nie mam wątpliwości, że wartość takich nieruchomości wzrośnie w przyszłości – mówi Alexander Nosachenko.
 
Zapał inwestorów mogą jednak ostudzić zbyt powolna walka z korupcją oraz powolne wprowadzanie reform. Co prawda w ubiegłym roku Ukrainie udało się zakończyć negocjacje z Międzynarodowym Funduszem Walutowym (MFW) i otrzymać pomoc (dwie transze kredytu pomocowego w wysokości 5 mld dol. i 1,7 mld dol.) w ramach Europejskiego Instrumentu Stabilności Finansowej (EISF), jednak teraz MFW zwleka z wypłatą trzeciej transzy pomocy, chcąc wymusić przyspieszenie reform.
– Oczywistym jest, że rozwój rynku nieruchomości będzie bezpośrednio uzależniony od ogólnego ożywienia gospodarczego. Warto podkreślić, że ożywienie to jest uzależnione od dalszego wsparcia ze strony Międzynarodowego Funduszy Walutowego i Unii Europejskiej, reform strukturalnych oraz stabilizacji sytuacji we wschodniej części kraju. Zaangażowanie Leszka Balcerowicza, czołowego polskiego ekonomisty niewątpliwie wzmocni zespół międzynarodowych doradców mających pomóc we wdrażaniu reform – podsumowuje Kira Pruglo.

Autor: Radosław Górecki - zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"

Zapraszamy do lektury czerwcowego wydania "Gazety Bankowej".
 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.