Ceny mieszkań rosną, choć wolniej

opublikowano: 17 listopada 2020
Ceny mieszkań rosną, choć wolniej lupa lupa

Spadki cen na rynku mieszkaniowym? Epidemia spowodowała, że wzrosty straciły na dynamice, ale nie zniknęły. Za mieszkania w największych miastach trzeba płacić o ponad 10 proc. więcej niż przed rokiem – wynika z danych NBP.

W trzecim kwartale mieszkania dalej drożały. Na siedmiu największych rynkach przeciętna cena transakcyjna lokalu od dewelopera była o 9 proc. wyższa niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań z drugiej ręki wzrosty cen były podobne. Średnia cena, którą wpisywali Polacy w aktach notarialnych wzrosła o 9,1 proc.. Są to wyniki dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Dla rynku mieszkań używanych bank centralny liczy jednak też zmianę cen z uwzględnieniem jakości sprzedawanych mieszkań (tzw. indeks hedoniczny). Ten sugeruje, że na największych rynkach mieszkania używane w ostatnim roku zdrożały mocniej, bo o 10,8 proc.. Dlaczego o tym piszemy? Powód jest prosty – jest to najbardziej wiarygodna informacja o tym jak w ostatnim czasie zmieniały się ceny mieszkań w Polsce. Powód jest prosty. Chodzi o to, że na zwykłą średnią cenę bardzo mocno wpływa to, jeśli Polacy kupią w danym czasie więcej apartamentów (wtedy średnia cena transakcyjna idzie do góry), albo wręcz przeciwnie – więcej wybierają mieszkań w PRL-owskich blokach (wtedy średnia cena spada). Analitycy NBP zbierają tak dokładne dane i mają ich tak dużo, że potrafią takie zmiany wychwycić i obliczyć „czystą” zmianę cen. Tak w uproszczeniu działa wspomniany indeks hedoniczny. Skoro już weszliśmy w meandry metodologii, to jeszcze jeden szczegół – dane, które NBP opublikował za trzeci kwartał tak naprawdę dotyczą okresu od czerwca do sierpnia. Liczby te bank centralny może jeszcze rewidować przy okazji kolejnych publikacji.

Wzrosty cen przyhamowały, ale nie zahamowały

Oczywiście ktoś mógłby powiedzieć, że w ciągu ostatniego roku doszło do niemałych zawirowań i te wzrosty, o których mówimy powyżej, wciąż zawdzięczamy w dużej mierze dobrym danym sprzed epidemii. I taka osoba miałaby częściowo rację. Fatycznie było tak, że pod koniec 2019 roku i na początku bieżącego mieszkania bardzo szybko zyskiwały na wartości. Potem nastąpiła epidemia i wzrosty spowolniły, ale wciąż dane banku centralnego pokazują, że choć dynamika zmian jest 2-3 krotnie niższa niż na początku roku, to kierunek się nie zmienił – mieszkania wciąż drożeją. Tak przynajmniej sytuacja wygląda na rynku wtórnym, który przez bank centralny jest lepiej zbadany.

Spójrzmy na szczegóły. Jeśli chodzi o ceny mieszkań używanych, to prosta średnia dla siedmiu rynków mówi w ostatnim kwartale o stabilizacji cen. Jednak wcześniej wspomniany indeks hedoniczny daje wyższy wynik. Sugeruje on bowiem, że przeciętne używane „M” zdrożało pomiędzy kwartałem trzecim i drugim o 1,6 proc.

To może sugerować, że Polacy chętniej kupują mieszkania w gorszych lokalizacjach i niższym standardzie. Dlatego właśnie zwykła średnia, która w prosty sposób wrzuca wszystkie transakcje do jednego worka, może pokazywać stabilizację cen. Gdy jednak zajrzymy głębiej i uwzględnimy jakość sprzedawanych nieruchomości, to zobaczymy wzrosty. Powody są co najmniej dwa – po pierwsze takie mieszkania są tańsze, a więc zwracają uwagę większego grona kupujących na własne potrzeby. Ponadto takie mieszkania chętnie wybierają inwestorzy, bo co do zasady rentowność wynajmu tańszych lokali jest wyższa niż tych z wyższej półki cenowej.

Polacy chcą bezpieczeństwa, zysków i ochrony przed inflacją

Najnowsze dane NBP potwierdzają, że pomimo obaw pojawiających się na początku epidemii, popyt na mieszkania jest wysoki. Fundamentalne powody są przynajmniej trzy. W obliczu szybko rosnących cen szukamy ochrony przed inflacją. W obliczu niemal zerowego oprocentowania lokat szukamy inwestycji dającej przyzwoitą rentowność. Do tego epidemia spowodowała, że wolimy inwestować w bezpieczniejsze aktywa. Na wszystkie te bolączki odpowiedzią się nieruchomości. Historia pokazuje, że inwestorzy długoterminowi mogą liczyć na wzrost cen mieszkań wyższy niż inflacja. Na wynajmie w dużych miastach – choć mniej niż przed rokiem – można zarobić przez rok kwotę odpowiadającą 4 proc. wartości mieszkania. Gdyby tego było mało, to nieruchomości są uznawane za bezpieczną inwestycję. Wszystko to składa się na wysoki popyt na mieszkania w okresie epidemii.

Nie byłoby to możliwe gdyby nie fakt, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są mocne. Wzrosty cen, które obserwowaliśmy w ostatnich latach nie miały oparcia w kredytowym boomie, ale dochodach Polaków, które przez ostatnie sześć lat wzrosły niemal tak mocno jak ceny mieszkań – wynika z danych Eurostatu. Nie jest to wcale częsty przypadek jeśli weźmiemy pod uwagę kraje europejskie. Okazuje się bowiem, że w kilkunastu państwach ceny mieszkań w trakcie trwającej hossy rosły 2, 3 czy nawet cztery razy szybciej niż dochody obywateli.

Ceny najmocniej wzrosły w Poznaniu i Łodzi

Warto jeszcze rzucić okiem na poszczególne miasta. Jak zwykle dane NBP pokazują bowiem spore zróżnicowanie regionalne. W ciągu ostatnich 12 miesięcy najmocniej mieszkania używane zdrożały w Łodzi (15 proc.) i Poznaniu (17 proc.). Na drugim biegunie znajdziemy Bydgoszcz, Opole i Zieloną Górę. W tych miastach ceny płacone za mieszkania wciąż są o 5 proc. wyższe niż przed rokiem, przy czym ostatni kwartał przyniósł korektę wycen.

Mniejsze wzrosty zanotowano na rynku mieszkań nowych. W trzecim kwartale mieszkania w Gdyni były sprzedawane nawet o 1 proc. taniej niż przed rokiem, a w Lublinie ceny wróciły do poziomu sprzed roku. Na drugim biegunie znajdziemy Kraków, Zieloną Górę, Warszawę i Kielce. W tych miastach deweloperzy sprzedawali „metry” o co najmniej 10 proc. drożej niż przed rokiem.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.