Czarny maj na rynku mieszkaniowym

Na siedmiu największych rynkach Polski eksperci RynekPierwotny.pl zaobserwowali  duży spadek sprzedaży mieszkań. Maj przyniósł też zastopowanie wzrostu średniej ceny mkw. mieszkań oferowanych przez deweloperów

Poniższa analiza zawiera szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań, które eksperci portalu RynekPierwotny.pl przygotowują co miesiąc, w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Sprzedaż mieszkań

Z majowych danych wynika, że w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie zaledwie 2447 mieszkań, co jest wynikiem gorszym od kwietniowego o 35 proc.!

Oczywiście także w porównaniu z majem 2021 r. sprzedaż była mniejsza i to aż o 49 proc. Jednak wtedy kredyty były rekordowo tanie. Ponadto z powodu wysokiej inflacji wielu majętnych Polaków inwestowało swoje nadwyżki finansowe w mieszkania, licząc na wzrost ich wartości oraz dochód z najmu. W tym roku wśród ekspertów powszechne jest natomiast przekonanie, że popyt na mieszkania spadnie z powodu wzrostu oprocentowania kredytów mieszkaniowych oraz skutków gospodarczych wojny w Ukrainie. Majowe dane sprzedażowe wydają się tę prognozę potwierdzać.

Co prawda miesiąc wcześniej eksperci RynekPierwotny.pl odnotowali wzrost sprzedaży, ale zwracano wówczas uwagę, że mogło to być chwilowe ożywienie, mające związek z zapowiedzią wejścia w życie od kwietnia nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.

Jej efektem jest obniżenie zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań. Dlatego – jak informowało Biuro Informacji Kredytowej (BIK) – w marcu gwałtownie wzrosła liczba chętnych na kredyty mieszkaniowe. Po prostu chcieli się oni załapać się na korzystniejsze zasady, by móc zrealizować swoje plany. W kwietniu skutkowało to wzrostem finalizowanych transakcji mieszkaniowych. Kwiecień przyniósł tąpnięcie na rynku kredytów mieszkaniowych, co w maju przełożyło się na sprzedaż mieszkań.

Sprzedaż mieszkań spadła we wszystkich analizowanych przez nas miastach, i to bardzo gwałtownie! Oczywiście sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Problem w tym, że maj może pozbawić złudzeń tych, którzy jeszcze miesiąc wcześniej liczyli na stabilizację sprzedaży lub nawet na jej niewielki wzrost w niektórych miastach.

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia np. w Łodzi, gdzie kwietniowa sprzedaż była aż o 160 proc. wyższa niż w marcu. Niestety, maj przyniósł jej spadek o 42 proc..

Powody do zmartwienia mają także deweloperzy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W kwietniu mogli się cieszyć z większej liczby zawartych umów, ale w maju nie mieli zbyt wielu powodów do radości. Sprzedali bowiem mniej mieszkań niż w kwietniu o odpowiednio: 24 proc., 38 proc. i 40 proc.. W stolicy tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią Covid-19 w kwietniu 2020 r. W tych miastach sprzedaż była dużo gorsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, np. w Warszawie aż o 54 proc., a we Wrocławiu – o 49 proc..

Kontynuację spadków sprzedaży odnotowano w Poznaniu (o 32 proc.) i Gdańsku (o 40 proc.). W stolicy Wielkopolski deweloperzy znaleźli chętnych na zaledwie 154 mieszkania! Także w tym mieście gorszym pod względem sprzedaży miesiącem był kwiecień 2020 r. Dla porównania w ubiegłym roku poznańscy deweloperzy sprzedawali 426 mieszkań średnio w miesiącu, a w okresie pierwszych czterech miesięcy tego roku – ta średnia wynosiła 400 mieszkań. Majowy wynik świadczy o znaczącym spadku sprzedaży.

Pesymizmem napawają też dane sprzedażowe za okres pięciu miesięcy 2022 r. We wszystkich analizowanych miastach popyt na nowe mieszkania wyraźnie się bowiem zmniejszył, w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Najbardziej we Wrocławiu (o 48 proc.), Warszawie (o 44 proc.) i Gdańsku (o 37 proc.).

Podaż mieszkań

A jak wyglądała sytuacja podażowa? We wszystkich analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiły łącznie 1852 mieszkania, czyli aż o 46 proc. mniej niż w kwietniu. W Katowicach deweloperzy najwyraźniej wstrzymali wprowadzanie na rynek nowych mieszkań. Aż 88 proc. spadek mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowano w Poznaniu. W Warszawie majowa podaż była niższa od kwietniowej o 26 proc., a we Wrocławiu – o 65 proc..

Natomiast z wprowadzenia przez deweloperów na rynek o 7 proc. większej niż miesiąc wcześniej puli mieszkań mogli się cieszyć potencjalni nabywcy w Łodzi.

Eksperci zwracają uwagę, że we wszystkich analizowanych miastach deweloperzy wprowadzili w maju do sprzedaży mniej mieszkań niż ich sprzedali. W Warszawie wygląda to tak, jakby deweloperzy zaciągnęli hamulec ręczny.

Co ciekawe, liczba mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w Katowicach i Krakowie, a w Warszawie nie zmieniła się, choć w maju sprzedaż mieszkań w tych miastach przewyższała nową podaż. Może to świadczyć o tym, że np. część klientów rozwiązuje umowy z deweloperami, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wróciły do oferty.

Niestety, w pozostałych metropoliach oferta wyraźnie się skurczyła, choć końcówka ubiegłego roku dawała nadzieję na poprawę sytuacji podażowej.

Warto również zwrócić uwagę, że w Warszawie, Łodzi, Krakowie, Gdańsku i Katowicach oferta mieszkań w maju była większa niż przed rokiem, np. w stolicy o 21 proc., , w Katowicach – o 32 proc., a w Łodzi aż o 64 proc..

Ceny mieszkań

Jaki to miało wpływ na ceny mieszkań? Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że maj przyniósł zastopowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu średnia utrzymała poziom z kwietnia, a w Gdańsku spadła nawet o 2 proc.. Jest to efektem wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 9 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która w maju sięgnęła 11,4 tys. zł za metr.. Tylko 1 proc. zwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Warszawie i Wrocławiu.

Porównując średnią cenę metra kwadratowego rok do roku, to liderem podwyżek są Poznań i Katowice. W maju była ona w tych miastach aż o 24 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. We wszystkich miastach odnotowana została dwucyfrowa podwyżka. Przy czym w Krakowie była ona niemal o połowę niższa niż w obu wymienionych wcześniej miastach. Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. Zmiany najlepiej widać porównując strukturę cenową mieszkań. Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.

Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowano w Poznaniu, gdzie w maju ubiegłego roku aż 71 proc. mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za metr. Po roku udział tak tanich lokali wynosi… 7 proc.! W Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Źródlo: materiały prasowe RynekPierwotny.pl