Czy mamy bańkę na rynku mieszkaniowym?

opublikowano: 23 września 2019
Czy mamy bańkę na rynku mieszkaniowym? lupa lupa
fot. Fratria / AS

Ostatnie wzrosty cen mieszkań spowodowały, że pojawia się wiele porównań do boomu w latach 2006-2007 i gwałtownego załamania w 2008 r. Czy należy obawiać się powstania bańki na rynku mieszkaniowym?

 Porównując sytuację od strony popytowej na pewno obecne warunki rynkowe są o wiele stabilniejsze niż w latach 2006-2008. Po pierwsze dobra sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, wzrosty płac, niskie bezrobocie, stabilne zatrudnienie m.in. w sektorach finansowym i IT) powoduje, że wielu Polaków ma zdolność kredytową popartą znacznym wkładem własnym. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty złotówkowe są stosunkowo tanie i przez to szeroko dostępne.

W latach 2006-2008 stopy procentowe w Polsce były wysokie (stopa referencyjna NBP na poziomie 5-6%), ponieważ wzrost PKB napędzany był napływem kapitału zagranicznego po wejściu Polski do UE – wyższe stopy miały zapobiec przegrzaniu gospodarki i wzrostowi inflacji. Dlatego dużą popularnością cieszyły się kredyty frankowe, ze względu na niższy LIBOR i w związku z tym niższe raty kredytowe. Ponadto banki często nie wymagały wkładu własnego. Zaciąganie kredytów w obcej walucie spowodowało, że w obliczu kryzysu gospodarczego, kiedy wartość złotówki względem franka spadła, wysokość kredytu do spłaty drastycznie wzrosła. Równolegle wartość kredytowanych mieszkań również znacząco spadła powodując, że u wielu kredytobiorców frankowych poziomy LTV sięgały nawet ponad 200%. Można powiedzieć, że zdolność kredytowa Polaków przed 2008 r. była sztucznie wykreowana poprzez oferowanie tanich kredytów w obcej walucie. Obecnie ta zdolność jest „naturalna”, ponieważ dotyczy kredytów złotówkowych i jest napędzana wzrostem płac i bogaceniem się społeczeństwa. Niemniej należy pamiętać, że przy zaciąganiu kredytu na 20-30 lat stopy procentowe mogą znacząco się zmienić w przyszłości.

Nie jest wykluczone, że obecna dwucyfrowa dynamika wzrostu cen mieszkań spowoduje spadek popytu, ale będzie to miało charakter normalnej gry rynkowej i równoważenie się popytu i podaży. W 2008 r. głównym powodem załamania popytu w Polsce (a w następstwie gwałtownym spadkiem cen mieszkań, a także problemami finansowymi deweloperów), było nagłe ograniczenie dostępu do taniego finansowania bankowego spowodowanego globalnym kryzysem gospodarczym, który wstrzymał akcję kredytową – od wybuchu kryzysu praktycznie nie udziela się już frankowych kredytów hipotecznych. Dodatkowo sam globalny kryzys był w głównej mierze spowodowany bańką na rynku nieruchomości w USA. Obecnie możliwe jest ograniczenie akcji kredytowej, co komunikują same banki, ale nic nie wskazuje na tak gwałtowne załamanie jak w 2008 r.

Zwróćmy uwagę, że w środowisku rosnących cen gruntów i kosztów budowy oferta deweloperów jest uzupełniana, a nie powiększana – od połowy 2014 r. oscyluje w okolicy 50 tys. (na sześciu głównych rynkach; dane REAS), a w 2018 r. w momencie spadków sprzedaży została odpowiednio zredukowana, aby bronić marż. W latach 2006-2007 podaż mieszkań cały czas szybko rosła pomimo gwałtownych wzrostów cen gruntów, ponieważ deweloperzy byli przekonani, że ceny mieszkań będą dalej rosnąć i zrekompensują im wyższe ponoszone koszty. W naszej opinii ryzyko, że nadpodaż mieszkań doprowadzi do załamania cen i kryzysu na rynku nieruchomości, jest obecnie znikome. Firmy starają się kontrolować wielkość podaży, przez co wyższe koszty są skuteczniej przerzucane na klientów. Nauczeni doświadczeniem z lat 2008-2009 bardziej rozsądnie dostosowują oferty, uważniej kupują grunty i nie „gonią” za rekordowymi wolumenami.

Pomimo rosnących cen mieszkań, popyt na nie wciąż jest wysoki, głównie dzięki niskim kosztom kredytów hipotecznych. Dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego spadku popytu. W ostatnim czasie w obliczu rosnącej inflacji pojawiają się głosy, aby podnosić stopy, ale większość RPP jest gołębia i skłania się nawet ku obniżkom. Trudno na ten moment przewidzieć działania NBP, bo i wiele zależy od zmian stóp procentowych w UE, a EBC na ostatnim posiedzeniu obniżyło stopę depozytową o 0,1 p.p.

Wśród wskaźników, które mogą być lampkami ostrzegawczymi należy wymienić względny spadek siły nabywczej w przypadku zakupu mieszkań. Pomimo ponad 7% wzrostów płac r/r., przeciętna pensja pozwala na zakup mniejszej liczby metrów kwadratowych mieszkania. Drugim takim wskaźnikiem jest wzrost udziału kredytów o LTV powyżej 80% wśród nowo udzielonych kredytów (dane NBP), co trochę nawiązuje do pierwszego sygnału o spadku siły nabywczej. Wolniej rosnące oszczędności na wkład własny w porównaniu do wzrostu cen mieszkań spowodowały zwiększenie średniego poziomu LTV. Może to być zapowiedź wyhamowania akcji kredytowej i spadku popytu na mieszkania.

Innych ewentualnych zagrożeń dla sektora mieszkaniowego można upatrywać w czynnikach zewnętrznych, w tym głównie w trwającej wojnie handlowej, czy toczącym się procesie brexitu, które mogą spowodować istotne spowolnienie gospodarcze, a także w ewentualnych problemach sektora bankowego, chociażby w związku z nierozwiązaną kwestią kredytów frankowych.

Wydaje się, że jeżeli nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak globalny kryzys gospodarczy spowodowany wojnami handlowymi, to raczej nie powinno dojść do nagłego załamania na miarę tego z 2008 r. Okres największej hossy mamy najprawdopodobniej za sobą, ale przejście z fazy boomu do fazy równowagi rynkowej następuje łagodnie.

Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski

Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.