Inwestycja w mieszkanie lepsza od giełdy

opublikowano: 30 września 2019
Inwestycja w mieszkanie lepsza od giełdy lupa lupa

Inwestorzy giełdowi muszą mieć znacznie mocniejsze nerwy niż osoby lokujące kapitał na rynku nieruchomości. W latach 2007-2009 spadki cen akcji oznaczały ponad pięć razy wyższe straty niż te wynikające ze zmian cen domów i mieszkań.

Od 38 do 58% - aż o tyle spadły podczas fali przecen notowania ważnych giełdowych indeksów przy okazji wybuchu ostatniego kryzysu. Pod uwagę wzięliśmy rodzimy WIG 20, ale też amerykański S&P500, niemiecki DAX, brytyjski FTSE 100, francuski CAC 40, hiszpański IBEX 35 i japoński Nikkei 225. Rozważamy okres od końca 2007 roku do początku 2009 roku. Był to czas, w którym wspomniane indeksy bardzo wyraźnie, a ponadto synchronicznie, dołowały. 

W tym samym czasie na rynkach nieruchomości badanych krajów sytuacja rozwijała się znacznie spokojniej. Co prawda w mocno dotkniętej kryzysem Ameryce czy na rynku brytyjskim nieruchomości staniały w badanym okresie o 17-18%, ale już w Niemczech ceny niemal się nie zmieniły - wynika z danych zebranych przez HRE Investments.

Rynek nieruchomości okazał się bezpieczniejszy

Ten przykład dobitnie pokazuje, że nawet w sytuacji kryzysu nieruchomości miały zdolność do znacznie skuteczniejszego utrzymywania wartości niż nawet akcje największych spółek. Upraszczając te dane można ponadto uogólnić, że trzymając pieniądze zainwestowane w największe spółki na największych parkietach świata można było stracić ponad 5 razy więcej niż gdyby te same środki zaangażować na analogicznych rynkach nieruchomości.
I tak na przykład w Polsce w badanym okresie indeks WIG 20 zniżkował o 58%. W tym samym czasie używane mieszkania w największych miastach straciły na wartości zaledwie 8% - wynika z danych NBP. Przypomnijmy, że mówimy o czasach, w których gospodarka gwałtownie hamowała, a przez pewien czas banki nie chciały nawet udzielać kredytów na zakup mieszkań. Mimo to sprzedający nie godzili się na daleko idące ustępstwa.

Dla porównania w USA, gdzie kryzys wybuchł, w pierwszym kwartale 2009 roku za domy trzeba było płacić o 17% mniej niż pod koniec 2007 roku. Dla porównania w tym samym czasie indeks S&P 500 zniżkował o 46%.

Na drugim biegunie znajdziemy Niemcy. Tam giełda – podobnie jak na całym świecie – odnotowała bardzo poważną przecenę. Indeks największych spółek zanotował spadek wartości o prawie połowę (46%). Na zmiany w otoczeniu gospodarczym i finansowym rynek nieruchomości niemal nie zareagował. Według danych Eurostatu doszło nawet do kosmetycznej podwyżki indeksu badającego zmiany cen nieruchomości (z 81,6 do 81,8 pkt.). Czas pokazał, że dla właścicieli nieruchomości sytuacja równie korzystnie rozwijała się też w kolejnych kwartałach i latach. Niemiecki rynek mieszkaniowy jest bowiem jednym z kilku w Europie, które nie zaznały poważniej przeceny już od przynajmniej dekady.

Cena to nie wszystko

Ale uwaga! Przedstawione powyżej dane uwzględniają przeciętne wartości indeksów skupiających od kilkudziesięciu do kilkuset największych spółek, z których można było wybrać zarówno lepsze jak i gorsze spółki. Co więcej w żadnym przykładzie nie uwzględniamy kosztów transakcyjnych i podatków. Niestety nie we wszystkich szacunkach możliwe było uwzględnienie zysków z tytułu posiadania akcji (dywidend, praw poboru). Podobnie w przypadku nieruchomości pomijamy przychody z wynajmu, które mógłby realizować ich właściciel. Brakuje bowiem wiarygodnych danych pozwalających dla badanych rynków określić stopy zwrotu z tego rodzaju inwestycji - szczególnie w latach 2007-10.

Z dziś dostępnych szacunków portalu Global Property Guide wynika, że przeciętne koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości wahają się we wspomnianych krajach w przedziale od 6,7% (Polska) do 18,5% (Francja) wartości kupowanej nieruchomości. Natomiast rentowność brutto wynajmu nieruchomości o podwyższonym standardzie wynosi od niecałych 3% w Berlinie, Londynie, Nowym Jorku, Paryżu czy Tokio do prawie 6% w Warszawie. Pod pojęciem rentowności brutto rozumiemy stosunek rocznego przychodu z wynajmu do wartości nieruchomości, a pod uwagę wzięte są spore nieruchomości z wyższej półki i dobrej lokalizacji.

Fizyczny majątek vs wirtualny zapis

Ponadto należy mieć świadomość, że inwestor kupujący nieruchomość musi się liczyć z bez porównania mniejszą płynnością swojego majątku niż w przypadku zakupu akcji. Te drugie – o ile nie dojdzie do przerwania notowań - można w miarę szybko upłynnić w czasie trwania sesji giełdowych. Natomiast oczekiwanie na nabywcę nieruchomości – szczególnie w czasie gorszej koniunktury – może trwać miesiącami.

Przeciwwagą dla potencjalnie bardzo dużych strat w okresach szaleńczych wyprzedaży na giełdach jest fakt, że co do zasady stopa zwrotu z inwestowania na giełdzie w okresach hossy jest wyższa niż na rynku nieruchomości. Do tego koszty transakcyjne w przypadku akcji są bez porównania niższe niż przy inwestowaniu w nieruchomości.
Na drugim biegunie postawić musimy jednak niekwestionowaną zaletę nieruchomości, że są to aktywa rzeczywiste – mają wewnętrzną wartość i nigdy – w odróżnieniu od akcji – nie staną się nic niewartym zapisem księgowym. Ponadto inwestując w mieszkania mamy duże pole do optymalizacji podatkowej – na tyle duże, że wynajmując mieszkania, a po latach sprzedając je z zyskiem, możemy nie zapłacić ani złotówki podatku dochodowego. W przypadku akcji nie jest to możliwe.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments

Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.