Kredyt we frankach blokuje sprzedaż mieszkania?

opublikowano: 3 lutego 2020
Kredyt we frankach blokuje sprzedaż mieszkania? lupa lupa

Kredyt we frankach obciąża bardzo wiele polskich mieszkań. Czy stanowi on przeszkodę podczas sprzedaży lokalu albo domu?

Wszystko wskazuje na to, że „frankowy” problem w Polsce nie doczeka się systemowego rozwiązania. Najbardziej zadłużeni lub zdeterminowani kredytobiorcy spróbują swoich sił w sądowym boju z bankiem. Pozostali „frankowicze” z różnych względów nie będą dążyli do zmiany warunków swojej umowy kredytowej. W tym kontekście warto pamiętać, że spora cześć „frankowców” zaciągnęła kredyt we frankach po kursie CHF/PLN znacznie wyższym od historycznego minimum (ok. 2,00 zł). Potwierdzają to również dane Komisji Nadzoru Finansowego. Te statystyki z końca 2018 roku mówią, że wówczas mniej więcej 70 proc. kredytów we franku miało wskaźnik LtV (zadłużenie/wartość mieszkania) na bezpiecznym poziomie poniżej 80 proc.. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy takie kredyty we frankach również utrudniają sprzedaż mieszkania.

Spłata kredytu po obecnym kursie to ryzyko

Wspomniany już wcześniej wskaźnik LtV ma bardzo duże znaczenie w kontekście sprzedaży mieszkania, które obciąża kredyt we frankach. Jeżeli poziom LtV wynosi ponad 100 proc., to ewentualna transakcja prawdopodobnie będzie wymagała dopłaty ze strony sprzedającego. Wiele osób po prostu nie chce lub nie może pozwolić sobie na taki dodatkowy wydatek.

Właśnie dlatego w mediach często mówi się o problemie dotyczącym kredytobiorców „uwięzionych” w swoich mieszkaniach” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Warto zdawać sobie sprawę, że wysoka wartość LtV i związana z nią dopłata nie jest jedynym utrudnieniem dotyczącym sprzedaży mieszkania z kredytem we franku. Kolejny problem, który napotykają osoby posiadające kredyt we frankach to konieczność rozliczenia wspomnianego zobowiązania na podstawie obecnego kursu CHF/PLN. Spora część „frankowców” chciałaby spłacić swój dług wtedy, gdy kurs szwajcarskiej waluty będzie znacznie niższy. Taka sytuacja zwiększa bowiem szansę, że kredytobiorcy pozostanie spora nadwyżka finansowa po sprzedaży mieszkania lub domu. Warto również pamiętać, że duża część „frankowców” posiada bardzo niskie marże kredytowe w umowach (na poziomie 0,9 proc. - 1,2 proc.).

Jeżeli takie osoby chciałyby spłacić kredyt we frankach i zaciągnąć nowe zobowiązanie hipoteczne (bez waloryzacji do waluty obcej), to bank zaproponowałby marżę wyższą o około 1,0 punkt procentowy (np. 2,1 proc. zamiast 1,1 proc.)” - zaznacza Leszek Markiewicz.

Czasem kredyt we frankach odstrasza nabywcę

W kontekście kłopotów ze sprzedażą mieszkania obciążanego przez kredyt we frankach, warto również wspomnieć o ewentualnych obawach nabywców. Osoby szukające lokum czasem dość nieufnie reagują na obciążenie mieszkania zobowiązaniem w obcej walucie. Wynika to między innymi z faktu, że zakup lokum posiadającego walutowy balast jest bardziej czasochłonny i kłopotliwy. Pewne utrudnienia będą miały miejsce nawet wtedy, gdy zadatek wpłacony po podpisaniu umowy przedwstępnej posłuży do całkowitego spłacenia kredytu i rozliczenia z bankiem. Innym dość niestandardowym rozwiązaniem jest cesja, czyli przeniesienie kredytu (zwykle przewalutowanego) na nabywcę mieszkania i późniejsza spłata długu przez nowego właściciela nieruchomości. Wielu kupujących może wystraszyć taki scenariusz, który jest związany z koniecznością analizy ich sytuacji finansowej. Nabywcy mieszkania wolą po prostu przelać część ceny zakupu na rachunek służący do spłaty kredytu (po wcześniejszym uzyskaniu zaświadczenia o zadłużeniu i promesy banku).

Wszystkie powyższe problemy sprawiają, że w przypadku mniej atrakcyjnej nieruchomości kredyt we frankach czasem stanowi wadę utrudniającą sprzedaż i ograniczającą szanse na wynegocjowanie bardzo dobrej ceny” - podkreśla Leszek Markiewicz.

Dług można przenieść na nową nieruchomość

Osoby zainteresowane sprzedażą mieszkania z kredytem we franku czasem mogą dowiedzieć się o innych (niestandardowych) sposobach sfinalizowania transakcji. Przykładem takiego rozwiązania jest tymczasowe przeniesienie hipoteki obciążającej lokum na drugie mieszkanie kredytobiorcy lub nieruchomość należącą do jego bliskich. Warto oczywiście pamiętać, że ten wariant skutkuje kosztami związanymi z wyceną nieruchomości mieszkaniowej i wpisem hipoteki.

Wycenić trzeba będzie zarówno dom lub lokal stanowiący tymczasowe zabezpieczenie kredytu, jak i kolejne mieszkanie kupowane przez klienta banku” - dodaje Leszek Markiewicz.

Osoby posiadające kredyt we frankach, mogą również negocjować z bankiem inne rozwiązanie. Mowa o tymczasowym uwolnieniu sprzedawanego lokum od hipoteki (często pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia) i późniejszym przeniesieniu obciążenia na kupowane mieszkanie. Jeżeli nabyte lokum z rynku wtórnego ma większą wartość, to opisywana operacja będzie skutkowała spadkiem wskaźnika LtV. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji różnica pomiędzy ceną sprzedaży poprzedniego lokum i kosztem zakupu nowego domu lub mieszkania zwykle musi być pokryta samodzielnie przez kredytobiorcę. Zaangażowanie własnych środków (w celu częściowego nadpłacenia kredytu) bywa konieczne również wtedy, gdy kupowane mieszkanie na mniejszą wartość niż poprzednie lokum.

Wspomniana sytuacja może bowiem skutkować wzrostem wskaźnika LtV do zbyt wysokiego poziomu. Warto pamiętać, że taka podwyżka LtV jest niekorzystna dla banku ze względów dotyczących ryzyka finansowego oraz zasad rachunkowości” - podsumowuje Leszek Markiewicz z portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: materiały prasowe NieruchomosciSzybko.pl

Zobacz także: BLIK bije kolejne rekordy
Komentarze (1)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
Victor

Bzdury

Victor , 4.02.2020, 00:06
Bankstera do więzienia !
skomentuj odpowiedzi (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.