Londyn? Nie ma takiego miasta

Na liście jest Dublin, Paryż, Frankfurt, Amsterdam. Gdzieś tam na horyzoncie majaczy Warszawa. Wszystkie te miasta liczą, że ich rynki nieruchomości skorzystają na Brexicie. Nawet jeśli tak się stanie, to radość może być krótkotrwała

Zaczęło się dzielenie skóry na niedźwiedziu. I to całkiem sporym. Wielka Brytania jest bowiem największym i najgorętszym rynkiem nieruchomości w Europie oraz jednym z najbardziej znaczących rynków na świecie.

W pierwszym kwartale tego roku fundusze inwestycyjne lokujące pieniądze w nieruchomościach zainwestowały w całej Europie 45,6 mln euro (dane z raportu firmy Cushman & Wakefield). Warto zauważyć, że w stosunku do I kw. 2015 r. odnotowano tu spadek na poziomie 14 proc. Analitycy wiążą go z faktem, że 2015 r. był rekordowy pod względem inwestycji w nieruchomości. Jak na tym tle wygląda Wielka Brytania? Nie jest różowo. W pierwszych trzech miesiącach fundusze wydały tam 13,9 mld euro, co oznacza 30-proc. spadek w porównaniu do analogicznego kwartału poprzedniego roku. Analitycy nie ukrywają, że w tym przypadku spadek zainteresowania nieruchomościami w Wielkiej Brytanii wiązał się z nadchodzącym referendum w sprawie Brexitu. Fundusze lokujące swój kapitał w nieruchomościach były po prostu ostrożne. I jak się okazało, miały nosa.

Klienci w szoku

Wiele wskazuje na to, że kolejne miesiące dla brytyjskiego rynku nieruchomości będą jeszcze gorsze. Pierwszy szok po referendum spowodował nawet, że część funduszy aktywnie działających w Wielkiej Brytanii musiała na jakiś czas zawiesić możliwość umorzenia jednostek. Po prostu zbyt wielu indywidualnych klientów chciało od razu wycofać swoje pieniądze w obawie przed spadkiem wartości nieruchomości na Wyspach. Możliwość umorzenia jednostek już zawiesiło kilka znaczących funduszy. Chodzi tu o Standard Life Investments, Aviva Investments UK Property Trust oraz M&G Investments. Na taki krok zdecydowały się też Henderson Global Investors, Columbia Threadneedle oraz fundusz Canada Life.

Akcje funduszy tracą też na giełdzie. Żeby zapewnić możliwość wypłat swoim klientom, będą musiały pozbyć się nieruchomości. A to może nie być łatwe. Po pierwsze masowe wycofywanie się z brytyjskiego rynku nieruchomości spowoduje spadek cen. Po drugie – w krótkiej i średniej perspektywie – może się okazać, że nie będzie chętnych do inwestowania w angielskie aktywa. To zresztą już się dzieje: nie doszło bowiem do dwóch znaczących transakcji; po Brexicie z zakupu londyńskich biurowców Cannon Place oraz 1 Wood Streetwycofały się fundusze niemieckie, które są bardzo aktywne w Europie, m.in. w Polsce.

– Pierwsze reakcje wśród inwestorów są mieszane. Wielu z naszych globalnych klientów widzi w Londynie szansę na zakup, głównie z powodu spadku cen nieruchomości i korzystnego kursu walut. Inni są jednak coraz bardziej ostrożni – zauważają analitycy z firmy doradczej Savills.

Podsumowując: jeden z najstabilniejszych rynków nieruchomości na świecie trafia nagle do worka z rynkami, którymi interesują się głównie fundusze spekulacyjne i fundusze wysokiego ryzyka.

Gdzie inwestować?

To pytanie pojawia się coraz częściej. Bo jeśli nie Londyn, to gdzie? Chętnych do tytułu finansowej stolicy świata nie brakuje. Duże miasta w Europie liczą, że część instytucji finansowych i banków przeniesie swoje operacje właśnie do nich. „Financial Times” spekuluje, że wśród miast, które mają szanse na przyciągnięcie bankierów okupujących dotychczas londyńskie City znajdują się Frankfurt, Dublin, Paryż, Lizbona i… Warszawa.

Z kolei redakcja „New York Timesa” pokusiła się o przygotowanie rankingu miast, które mają szansę zastąpić Londyn. Warszawa znalazła się w nim – uwaga! – na siódmej pozycji, zdobywając 24 punkty. Pierwsze miejsce zajął Amsterdam (55 punktów), drugie Frankfurt (54 punkty), trzecie Wiedeń (51 punktów). Zaraz za nimi jest jeszcze Dublin, Paryż i Luksemburg. Co oceniał „New York Times”? Powszechność używania języka angielskiego, rodzaj regulacji prawnych, jakość infrastruktury, wielkość rynku biurowego, obecność dobrych restauracji oraz poziom tolerancji wobec obcokrajowców. Maksymalnie można było zdobyć 60 punktów.

Zachodnia prasa spekuluje też, że Warszawę na swoją główną siedzibę może wybrać bank inwestycyjny Goldman Sachs. Ten jednak nie potwierdza tych spekulacji. Wiadomo jedynie, że Goldman Sachs przygotowuje się w Warszawie do otwarcia nowej siedziby, która według wciąż oficjalnie niepotwierdzonych informacji, ma znaleźć się na ostatnich piętrach wieżowca Warsaw Spire.

Z kolei niemiecki tygodnik „Der Spiegel” widziałby w roli nowego Londynu, a jakżeby inaczej, Frankfurt nad Menem. Magazyn przedstawił wyniki ankiety przeprowadzonej przez EY wśród 555 ekspertów rynku nieruchomości. Aż 86 proc. z nich uważa, że Brexit doprowadzi do wzrostu czynszów we Frankfurcie, a 72 proc. jest przekonanych, że to właśnie to miasto będzie miejscem, które najbardziej skorzysta na wyjściu Wielkiej Brytanii z UE. I wreszcie, aż 91 proc. wyraziło przekonanie, że ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii spadną, co będzie bezpośrednio powiązane z Brexitem.

Polska w grze?

Polska jest zdecydowanym liderem rynków nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Przez wielu inwestorów traktowana jest jako jedno z najciekawszych miejsc do lokowania kapitału w nieruchomościach. Niezależnie od Brexitu wciąż pojawia się w zestawieniach ukazujących jej potencjał. Na początku czerwca firma JLL opublikowała „Globalny Indeks Transparentności Rynku Nieruchomości”. Polska awansowała w nim z 17. na 13. miejsce. Oceniono nas wyżej od Szwajcarii, Danii czy Japonii. Pierwsze miejsce w rankingu zajęła oczywiście Wielka Brytania. Ciekawe mogą więc być przyszłoroczne wyniki tego zestawienia…

– Dziś Polska to kluczowa, stabilna i uznana lokalizacja dla wielu międzynarodowych graczy, oferująca ciekawe opcje rozwoju portfela i dostęp do zróżnicowanych produktów inwestycyjnych. A wysokie miejsce w rankingu transparentności rynku to kolejny atut naszego kraju w przyciąganiu międzynarodowego kapitału – komentuje wyniki raportu Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

Czy po Brexicie mamy rzeczywiście szansę na przyciągnięcie kolejnej fali inwestorów i najemców? Zdania wśród ekspertów są podzielone.

– W krótkim i średnim okresie możemy odczuć pozytywne efekty. I to z prostej przyczyny – część banków oraz firm konsultingowych związanych z rynkiem finansowym będzie chciała przenieść swoje operacje do innych miast w Europie. Warszawa jest tu mocno kuszącą opcją: mamy bardzo atrakcyjne czynsze i, co bardzo ważne, wykwalifikowaną kadrę – zauważa Jarosław Zagórski z Ghelamco.

– Uważam, że w krótkiej perspektywie Brexit nie spowoduje znaczących zmian na rynku nieruchomości w Warszawie. W tym roku inwestorzy już zainwestowali nad Wisłą 2 mld euro, a kolejne transakcje przed nami. W związku z Brexitem nie ma ani spadku zainteresowania, ani wzmożonego ruchu. Biznes toczy się jak zawsze – mówi Piotr Mirowski, partner i dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.

Jego zdaniem nie ma też co liczyć na masowe przenoszenie się instytucji finansowych z londyńskiego City do Warszawy. – Tamtejsze banki zajmują się bardzo wyspecjalizowanymi produktami i potrzebują do tego wykwalifikowanej kadry. Obawiam się, że w Warszawie nie ma aż tak wielu specjalistów z tej dziedziny.

Problemy dopiero przed nami

Wszystkie analizy rynków nieruchomości wciąż opierają się na danych historycznych. Dziś ciężko przewidzieć, czy szok wywołany Brexitem zdemoluje Londyn i inne miasta Wielkiej Brytanii. W zasadzie wszyscy specjaliści zachowują wysoką ostrożność w konstruowaniu scenariuszy na przyszłość.

– Wciąż nie wiemy, na jakich warunkach Wielka Brytania opuści Unię Europejską, i co za tym idzie, nie wiemy też, w jaki sposób będzie ona obecna w strukturach europejskiej gospodarki. Czy będzie współpracować z UE na takich zasadach jak Norwegia? Czy może zostaną wynegocjowane inne zasady? Przyszłość stoi pod dużym znakiem zapytania – mówi Jarosław Zagórski.

– W Brexicie widzę więcej ryzyk niż korzyści. Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej wpłynie przecież na jej przyszły budżet. A to będzie miało wpływ na cały region Europy Środkowo-Wschodniej. Wszystko będzie zależało też od negocjacji z samą Wielką Brytanią i warunków, na jakich opuści Unię. Jeśli zaś chodzi o rynek nieruchomości w naszym regionie, to, zwłaszcza w dłuższej perspektywie, spodziewać się należy spadku cen nieruchomości komercyjnych i wzmożonego zainteresowania inwestowaniem we Francji i Niemczech – podsumowuje Piotr Mirowski.

Autor: Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"