To jeszcze nie bańka?

opublikowano: 6 lipca 2019
To jeszcze nie bańka? lupa lupa
Osiedle mieszkaniowe w Warszawie, ul. Kłobucka, fot. Andrzej Wiktor

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w polskich miastach rosły nawet w tempie dwucyfrowym w skali roku. Czy to normalne zjawisko? - zastanawia się Piotr Rosik w "Gazecie Bankowej"

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w Polsce rosną jak na drożdżach. Aby to zobaczyć najlepiej zerknąć na tzw. indeks hedoniczny Narodowego Banku Polskiego (NBP), który pokazuje, czy wzrosty cen są prawdziwe, czy są jedynie złudzeniem wynikającym ze zmiany rodzaju sprzedawanych mieszkań. Między I kwartałem 2018 roku a I kwartałem 2019 roku ceny używanych mieszkań w polskich dużych miastach urosły średnio o 11 proc. Najbardziej podrożały lokale w Poznaniu (o 17 proc.), a najmniej we Wrocławiu (o 4 proc.).

Jeśli spojrzymy na średnią cenę metra kwadratowego mieszkania w 10 największych polskich miastach, to widać, że rośnie ona od 2014 roku, czyli od pięciu lat. W tym okresie poszła w górę o 26 proc. W ostatnich kwartałach dynamika wzrostu przyspieszyła znacząco. Gdy popatrzymy na całą dostępną historię notowań cen mieszkań, publikowaną przez NBP, to widać, że utrzymuje się w Polsce długoterminowy trend wzrostowy.

Kiedy można mówić o bańce

Taka sytuacja pozwala zadać bardzo ważne pytanie: czy na rynku mieszkań w Polsce mamy już bańkę cenową? Czy mamy już sytuację, która zagraża systemowi finansowemu? Jeśli bańka urosła – to kiedy pęknie? I czy można coś zrobić, aby łagodnie powstrzymać jej puchnięcie?
Zanim spróbujemy odpowiedzieć, warto poświęcić chwilę kwestiom teoretycznym. Generalnie nie ma jednej słusznej definicji bańki cenowej. Najczęściej jednak definicje nie pomijają czynnika spekulacyjnego. To znaczy, że bańka cenowa to sytuacja, w której cena danego aktywa (mieszkania, akcji itd.) znacznie przekracza jego wartość fundamentalną dlatego, iż panuje powszechne przekonanie, że ceny tegoż aktywa będą dalej rosnąć, więc dochodzi do zakupów spekulacyjnych.

Jak wskazuje dr Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, ekspert Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN), tę tradycję tłumaczenia baniek poprzez odnoszenie się do oczekiwań inwestorów ugruntowały prace amerykańskiego ekonomisty Roberta Shillera, który zdobył Nagrodę Banku Szwecji im. A. Nobla z ekonomii w 2013 roku. Szczególnie chodzi tu o jego artykuł „Is there a bubble in the housing market” (2004), napisany wspólnie z Karlem Case’em.

By spróbować stwierdzić, czy na danym rynku nieruchomości urosła już bańka, trzeba patrzeć nie tylko na dynamikę wzrostu cen, ale przede wszystkim na fundamenty ekonomiczne. – Należy sprawdzić stopień opłacalność inwestycji w nieruchomości, poziom dochodów gospodarstw domowych oraz ich stabilność, koszt wybudowania mieszkania. Ryzyko powstawania bańki na rynku mieszkaniowym zależeć będzie również od uwarunkowań w zakresie kredytów hipotecznych, takich jak poziom stóp procentowych, polityka banków, wymagania względem wkładu własnego – wymienia dr Głuszak. – Wzrost cen mieszkań bez towarzyszącego mu wzrostu dochodów gospodarstw, czy wzrastających kosztów budowy mieszkań, może budzić uzasadnione obawy co do narastania bańki. Im bardziej liberalna polityka w zakresie kredytów hipotecznych, im niższe oprocentowanie kredytów, tym pojawienie się bańki bardziej prawdopodobne – dodaje.

Ponieważ precyzyjne zdefiniowanie fundamentów rynkowych jest trudne, bańki dość trudno zdefiniować zawczasu – uważa dr Głuszak. Paradoksalnie, zdecydowanie łatwiej powiedzieć, że bańka była, gdy już pękła. – Bańkę ze stuprocentową pewnością można zdefiniować poprzez odniesienie się do dynamiki cen. Gdy po gwałtownym okresie wzrostów cen mieszkań nastąpi drastyczny spadek ich cen, wtedy można stwierdzić, że mieliśmy bańkę. Przy czym kryzysy na rynku nieruchomości charakteryzują się stosunkowo niewielkimi spadkami cen w ujęciu realnym – tłumaczy ekspert MRN.
(...)


Piotr Rosik

Cały materiał o cenach polskich mieszkań oraz więcej informacji i komentarzy o światowej i polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych. „Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html

Zobacz także: Do siego roku!
Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.