Wspólnota mieszkaniowa - im większa, tym lepiej?

opublikowano: 9 października 2020
Wspólnota mieszkaniowa - im większa, tym lepiej? lupa lupa
Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności, fot. Fratria / MAT

Wraz z początkiem 2020 roku, wzrosła liczba tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych. Czy ta zmiana jest korzystna dla właścicieli mieszkań?

Nawet osoby zamieszkujące bloki i kamienice zarządzane przez wspólnoty mieszkaniowe, często nie wnikają dokładnie w sposób funkcjonowania takich podmiotów. Na początku 2020 r. wielu właścicieli mieszkań, którzy wcześniej nie interesowali się prawem dotyczących wspólnot, mogło jednak odczuć pewną zmianę. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali, dzięki której wiele małych wspólnot mieszkaniowych zaczęło funkcjonować podobnie jak wspólnoty w znacznie większych blokach. Opisywana zmiana wpłynęła na bardzo wiele aspektów zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi (liczącymi od 4 do 7 lokali). Czy tegoroczne zmiany rzeczywiście są korzystne dla właścicieli mieszkań?

Opłacanie zarządcy nie będzie koniecznie potrzebne

Na wstępie warto przypomnieć, że istotne zmiany dotyczące sposobu zarządzania niektórymi budynkami mieszkalnymi wprowadziła ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1309). Ten akt prawny zmodyfikował ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) między innymi w zakresie liczby lokali wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniana liczba spadła z siedmiu do trzech. Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą do zarządzania nieruchomością wspólną przez małą wspólnotę zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (dotyczące współwłasności).

Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w sposób o wiele mniej sformalizowany (m.in. ze względu na brak wybieralnego zarządu). Nie oznacza to jednak, że w przypadku takiej wspólnoty podejmowanie decyzji zawsze będzie szybsze i łatwiejsze” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zmiana przepisów obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. oznacza również, że we wspólnotach liczących od czterech do siedmiu lokali mieszkalnych i użytkowych powinien zostać powołany zarząd. W jego skład może wchodzić jedna osoba lub kilka osób. Zwykle są to właściciele mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w danym budynku. Warto również pamiętać, że kompetencje związane z zarządzaniem blokiem lub kamienicą można przekazać wyspecjalizowanemu zarządcy. Takie rozwiązanie będzie jednak generowało dodatkowe koszty. Jeżeli właściciele lokali chcą ich uniknąć, to najlepiej po prostu powołać do zarządu osoby, które już wcześniej wykazywały się aktywnością podczas zarządzania małą wspólnotą mieszkaniową.

„Podobnie jak w przypadku dużo większych wspólnot mieszkaniowych, wątpliwości wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy profesjonalny zarządca (wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) może funkcjonować jednocześnie z zarządem wyłonionym przez właścicieli mieszkań. Orzecznictwo nie jest bowiem jednoznaczne w tej kwestii” - dodaje Leszek Markiewicz.

W dużej wspólnocie łatwiej jest podejmować decyzje

Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności. Chodzi między innymi o konieczność sprostania różnego rodzaju wymogom, które określa Rozdział 4 ustawy o własności lokali. Przykład stanowi konieczność przeprowadzania zebrań zgodnie z ustalonymi procedurami.

Ustawa o własności lokali nakłada również na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek prowadzenia bardziej złożonej dokumentacji. Czasem będzie to oznaczało konieczność opłacenia usług zarządcy lub księgowej” - podkreśla Leszek Markiewicz z portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wydaje się jednak, że tegoroczne zmiany prawne będą miały również jednoznacznie pozytywny efekt. Chodzi przede wszystkim o usprawnienie zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi. Od początku bieżącego roku, codziennymi sprawami związanymi z zarządzaniem takimi budynkami (liczącymi od czterech do siedmiu lokali) zajmuje się tylko zarząd lub profesjonalny zarządca. Taka sytuacja może przyspieszyć podejmowanie decyzji powiązanych z mniej istotnymi kwestiami. Jeżeli natomiast chodzi o sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem, to podejmowanie decyzji nadal następuje na drodze głosowania.

Spora różnica wiąże się jednak z faktem, że obecnie we wspólnotach z czterema - siedmioma lokalami nie będzie już wymagana jednomyślność” - zaznacza Leszek Markiewicz.

Wymóg jednomyślności podczas głosowania wynikający z kodeksu cywilnego wcześniej skutkował trudnościami w podejmowaniu decyzji dotyczących np. ważnego remontu. Jeżeli okoliczności tego wymagały, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej musieli domagać się rozstrzygnięcia przed sądem (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego). Obecnie do podejmowania ważnych decyzji przez wspólnoty, które zmieniły swój status wystarczy po prostu większość głosów. Zwykle oblicza się ją z uwzględnieniem udziału głosujących właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej.

Właściciele mieszkań i lokali użytkowych na mocy wcześniejszej umowy lub uchwały podejmowanej w zwykłym trybie (głosowania udziałami) mogą jednak ustalić, że w danej sprawie będzie obowiązywała zasada, zgodnie z która jeden lokal „posiada” jeden głos” - podsumowuje Leszek Markiewicz z portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: materiały portalu NieruchomosciSzybko.pl

Komentarze (0)
Dodająć komentarz, akceptujesz regulamin forum.
dodaj komentarz
 
 

obecnie brak komentarzy, zapraszamy do komentowania.

 

Zaloguj się, by uzyskać dostęp do unikatowych treści oraz cotygodniowego newslettera z informacjami na temat najnowszego wydania

Zarejestruj się | Zapomniałem hasła

Szanowny Czytelniku

Chcielibyśmy poinformować Cię o przetwarzaniu Twoich danych osobowych oraz zasadach, na jakich będzie się to odbywało po dniu 25 maja 2018 r., zgodnie z instrukcjami, o których mowa poniżej.

Od 25 maja 2018 r. zaczęło obowiązywać Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (określane w skrócie również jako „RODO”, „ORODO”, „GDPR” lub „Ogólne Rozporządzenie o Ochronie Danych”). RODO obowiązywać będzie w identycznym zakresie we wszystkich krajach Unii Europejskiej, w tym także w Polsce, i wprowadza wiele zmian w zasadach regulujących przetwarzanie danych osobowych, które będą miały wpływ na wiele dziedzin życia, w tym na korzystanie z usług internetowych. Przed przejściem do serwisu naszym celem jest zapoznanie Cię ze szczegółami stosowanych przez nas technologii oraz przepisami, które niebawem wejdą w życie, tak aby dać Ci szeroką wiedzę i bezpieczeństwo korzystania z naszych serwisów internetowych Prosimy Cię o zapoznanie się z podstawowymi informacjami.

Co to są dane osobowe?

Podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach, instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu udostępniania personalizowanych treści i reklam, bezpieczeństwa oraz analizowania ruchu na naszych stronach.

Kto będzie administratorem Twoich danych osobowych?

Administratorami Twoich danych osobowych będzie Fratria sp. z o.o., a także nasi Zaufani Partnerzy, tj. firmy i inne podmioty, z którymi współpracujemy przede wszystkim w zakresie marketingowym. Listę Zaufanych Partnerów możesz sprawdzić w każdym momencie pod niniejszym linkiem „Zaufani Partnerzy”.

Po co są nam potrzebne Twoje dane?

Aby dostosować reklamy do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi.

Twoje uprawnienia

Zgodnie z RODO przysługują Ci następujące uprawnienia wobec Twoich danych osobowych i ich przetwarzania przez nas i Zaufanych Partnerów. Jeśli udzieliłeś zgody na przetwarzanie danych, możesz ją w każdej chwili wycofać. Przysługuje Ci również prawo żądania dostępu do Twoich danych osobowych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do przeniesienia danych, wyrażenia sprzeciwu wobec przetwarzania danych oraz prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego – GIODO. Uprawnienia powyższe przysługują także w przypadku prawidłowego przetwarzania danych przez administratora.

Zgoda

Wyrażenie przez Ciebie zgody jest dobrowolne. W każdym momencie możesz również edytować swoje preferencje w zakresie udzielonej zgody, w tym nawet wycofać ją całkowicie, klikając w ustawienia zaawansowane lub wyrażając zgodę i przechodząc na naszą stronę polityki prywatności. Każde przetwarzanie Twoich danych musi być oparte na właściwej, zgodnej z obowiązującymi przepisami, podstawie prawnej. Podstawą prawną przetwarzania Twoich danych osobowych w celu świadczenia usług, w tym dopasowywania ich do Twoich zainteresowań, analizowania ich i udoskonalania oraz zapewniania ich bezpieczeństwa, jest niezbędność do wykonania umów o ich świadczenie (tymi umowami są zazwyczaj regulaminy lub podobne dokumenty dostępne w usługach, z których korzystasz na naszych stronach internetowych). Jeśli chcesz się zgodzić na przetwarzanie przez Fratrię sp. z o.o. i jej Zaufanych Partnerów Twoich danych osobowych zebranych w związku z korzystaniem przez Ciebie z naszych stron i aplikacji internetowych, w tym ich przetwarzanie w plikach cookies itp. instalowanych na Twoich urządzeniach i odczytywanych z tych plików danych, możesz w łatwy sposób wyrazić tę zgodę, klikając w przycisk „Zgadzam się i przechodzę do serwisu”. Jeśli nie chcesz wyrazić opisanej wyżej zgody lub ograniczyć jej zakres, prosimy o kliknięcie w „Ustawienia zaawansowane”. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na „Polityce prywatności”.

×

Ustawienia zaawansowane

Aby dostosować reklamy i treści do Twoich potrzeb i zainteresowań, zapewnić Ci większe bezpieczeństwo usług oraz dokonywać pomiarów, które pozwalają nam ciągle udoskonalać oferowane przez nas usługi, podczas korzystania z naszych usług internetowych Twoje dane osobowe mogą być zapisywane w plikach cookies lub podobnych technologiach instalowanych przez nas lub naszych Zaufanych Partnerów na naszych stronach i urządzeniach do zbierania i przetwarzania danych osobowych.

Aktywna zgoda

Zgadzam się na przechowywanie w moim urządzeniu plików cookies, jak też na przetwarzanie w celach marketingowych, w tym profilowanie, moich danych osobowych pozostawianych w ramach korzystania oferowanych przez Wydawnictwo Fratria sp. z o.o. oraz zaufanych partnerów usług Wydawnictwa. Wyrażam zgodę na przetwarzanie danych w ramach korzystania z oferowanych przez Wydawnictwo Fratria zaufanych partnerów usług. Pamiętaj, że wyrażenie zgody jest dobrowolne.

Dodatkowe informacje dotyczące przetwarzania danych osobowych oraz przysługujących Ci uprawnień przeczytasz na Polityce prywatności.